Năm 1982, bà Đỗ Thị Nga ở xã Minh Sơn, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn được trường Cao đẳng nghề cấp đất làm nhà. Tuy nhiên, đến nay gia đình bà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với trường hợp này của gia đình bà Nga, luật sư Nguyễn Đức Hùng, Giám đốc Cty Luật Thiện Duyên, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội phân tích: Theo pháp luật đất đai qua các thời kỳ trước đây, cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện nên việc Trường Cao đẳng nghề cấp đất cho bà Nga làm nhà từ năm 1982 là giao đất trái thẩm quyền.

Tại Khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật” sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp luật định, trong đó có “trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này;”

Do đó, nếu thửa đất gia đình bà Nga đang sử dụng đã được Trường Cao đẳng nghề giao và được sử dụng ổn định từ năm 1982 (trước ngày 15/10/1993) và đến nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì bà Nga sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định của pháp luật.

Về hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo luật sư Hùng, bà Nga cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, Khoản 1, Khoản 5 Điều 148, Khoản 1, Khoản 5 Điều 149 của Luật Đất đai (nếu có).

- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 của Luật Đất đai (nếu có);

- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Nga cũng sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như sau:

- Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao nằm trong hạn mức được công nhận đất ở theo quy định tại Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai thì thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai. Theo đó: Nếu thửa đất đang sử dụng có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống và có diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 5 Điều 141 của Luật đất đai thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất; Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó. Trong trường hợp này, nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở, với số tiền sử dụng đất phải nộp bằng 40% giá đất ở quy định tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định; Nếu thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống có diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 5 Điều 141 của Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và thính giả không phải nộp tiền sử dụng đất;

- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, nếu đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp theo quy định thì phải nộp tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất (Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền) theo quy định tại Khoản 5 Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ thì không phải nộp tiền sử dụng đất.