Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng đội tư vấn về quyền lợi của người thuê khi chủ nhà bán nhà:
Thính giả Nguyễn Lan Anh ở tỉnh Phú Thọ nêu câu hỏi:
Cách đây 3 tháng, tôi có thuê nhà nguyên căn với diện tích 70m2 trong đó bao gồm căn nhà 30 m2 và sân vườn phía trước 40 m2. thời hạn 1 năm. Tôi có đặt cọc 1 tháng tiền nhà và hợp đồng thuê nhà có công chứng. Sau đó, được chủ nhà đồng ý, tôi đã tự tu sửa nhà cửa cho khang trang hơn. Được 2 tháng, chủ nhà thông báo đã bán nhà cho người khác và hợp đồng thuê nhà của tôi không có gì thay đổi. Vậy nhưng, sau khi chủ nhà mới đến lại muốn tăng tiền thuê nhà, đồng thời, lấy lại 30m2 phần sân vườn để xây nhà. Tôi không đồng ý vì hợp đồng thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng nữa. Thế nhưng, chủ nhà mới lại cho rằng, hợp đồng thuê nhà đó không còn hiệu lực vì tôi ký với chủ cũ, trong khi chủ sở hữu ngôi nhà hiện tại là họ. Xin hỏi điều này có đúng không?
Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng đội cho biết, theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, trong trường hợp nhà cho thuê được chuyển quyền sở hữu cho người khác trong khi hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn, thì người mua nhà phải tôn trọng hợp đồng thuê đã được xác lập hợp pháp trước đó.
Chủ sở hữu mới có quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, còn bên thuê vẫn có quyền sử dụng tài sản theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho đến khi hết hạn. Việc chuyển quyền sở hữu nhà không làm chấm dứt hợp đồng thuê, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định đặc biệt.
Theo đó, khi hợp đồng thuê nhà đã được công chứng và đang có hiệu lực, chủ nhà mới không có quyền đơn phương thay đổi các điều khoản về giá thuê, diện tích sử dụng hoặc mục đích thuê nếu bên thuê không đồng ý. Hợp đồng đã được ký kết hợp pháp là cơ sở ràng buộc cả hai bên. Việc thay đổi chỉ được thực hiện khi hai bên cùng thống nhất bằng văn bản.
Nếu chủ nhà mới tự ý chiếm dụng một phần diện tích hoặc ép tăng giá thuê, hành vi đó được xem là vi phạm hợp đồng, và người thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật dân sự.
Theo khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên thuê đã đầu tư, sửa chữa, cải tạo tài sản thuê với sự đồng ý của bên cho thuê, thì khi hợp đồng bị vi phạm hoặc chấm dứt trái pháp luật, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường toàn bộ chi phí hợp lý đã bỏ ra.
Ngoài ra, tiền đặt cọc ban đầu cũng phải được hoàn trả, trừ khi người thuê có lỗi gây thiệt hại hoặc vi phạm nghĩa vụ. Vì việc sửa chữa được chủ nhà cũ đồng ý và hợp đồng vẫn còn hiệu lực, nếu chủ nhà mới đơn phương thu hồi phần sân vườn hoặc gây thiệt hại, người thuê có quyền yêu cầu hoàn trả tiền cọc và bồi thường chi phí sửa chữa.
Theo Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng đội, để có thể bảo vệ quyền lợi chính đáng của bản thân, cần làm việc trực tiếp với chủ nhà mới, trình bày rõ nội dung hợp đồng thuê đã được công chứng, yêu cầu họ tôn trọng thỏa thuận đã ký.
Nếu hai bên không đạt được sự thống nhất, có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có căn nhà cho thuê hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực để yêu cầu buộc bên cho thuê thực hiện đúng hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Trong quá trình này, nên giữ lại toàn bộ chứng từ, hóa đơn sửa chữa, hợp đồng, biên lai đặt cọc để làm căn cứ chứng minh quyền lợi của mình.
