PV: Thưa TS Vũ Đình Ánh, theo ông nguyên nhân nào khiến tiến độ giải ngân gói 120 nghìn tỷ cho vay nhà ở xã hội gần như "giẫm chân tại chỗ"?
TS Vũ Đình Ánh: Về mặt tính chất thì đây là gói tín dụng ưu đãi, tín dụng hỗ trợ - hỗ trợ lãi xuất 1,5-2%, trước đây chúng ta đã từng có gọi hỗ trợ 4% thì có thể nói đây là mức hỗ trợ khá khiêm tốn. Do đó giảm bớt tính hấp dẫn.
Về thời điểm, lãi xuất bình quân hiện dao động quanh mức 10%, do đó chúng ta hỗ trợ 2% thì lãi suất thực tế rơi vào khoảng 8%. Như vậy nó cũng không thực sự hấp khi mà tỷ suất lợi nhuận rơi vào khoảng 11%.
Vấn đề thứ 3 đó là chương trình nhà ở xã hội đặt ra mục tiêu nhưng triển khai dự án cụ thể khá hạn chế, thiếu nguồn cung. Như vậy người ta không có sản phẩm hàng hóa để người ta vay gói hỗ trợ này.
Yếu tố thứ 4 nằm ở bản thân các ngân hàng, đi đầu là NHTM nhà nước. Điều kiện được hưởng ưu đãi lãi suất này khá phức tạp và nó gắn với điều kiện của người được mua nhà ở xã hội. Vì vậy, cái rủi ro cho vay sai đối tượng rất có thể xảy ra. Và đó là điều khiến cho các NHTM e ngại khi tham gia vào chương trình này. Kể cả các NHTM nhà nước, đặc biệt là trong bối cảnh các ngân hàng đang thừa tiền, tín dụng không tăng thậm chí những tháng đầu năm 2024 tăng âm, như vậy, khả năng thanh khoản, cho vay rất lớn nhưng họ vẫn không cho vay được. Theo tôi được biết, đến cuối năm 2023 và đầu năm 2024 này chỉ mới giải ngân được vỏn vẹn 500 tỷ chứ không phải là con số 7 nghìn tỷ cam kết. Rõ ràng, ở đây có yếu tố mang tính khách quan, chủ quan.
PV: Ông mới nói đến các nguyên nhân từ phía doanh nghiệp hưởng thụ Chương trình, vậy còn người dân – những người có thu nhập thấp trong chương trình vì sao cũng không mặn mà?
TS Vũ Đình Ánh: Chương trình Nhà ở xã hội đặt vấn đề là có quan hệ mua bán và thuê. Nhưng các nhân tôi cho rằng, nếu chúng ta xác định đúng đối tượng là những người có thu nhập thấp thì khả năng có thể mua nhà ở xã hội cực kỳ khó khăn. Chúng ta biết là mức thu nhập bình quân GDP đầu người hiện nay là khoảng trên 4000 USD/người/năm, nhưng với người thu nhập thấp thì còn xa so với mức thu nhập bình quân đó. Với những người có mức thu nhập này, để duy trì cuộc sống bình thường đã là khó khăn, nên bảo họ có một khoản tích lũy để mà mua nhà ở xã hội hiện rơi vào khoảng trên dưới 1 tỷ/căn nhà chung cư chẳng hạn là bất khả thi. Phương án tốt nhất với họ là thuê, tức là đảm bảo quyền về chỗ ở chứ không phải quyền sở hữu nhà ở. Tôi cho rằng, đây là vướng mắc lớn nhất trong thiết kế Chương trình nhà ở xã hội của chúng ta.
Vấn đề thứ hai, chúng ta tư duy là họ không thiếu quá nhiều tiền, họ có thể đi vay để có tiền mua nhà. Nhưng vấn đề ở đây là gánh nặng tài chính, như tôi vừa nói về mức lãi xuất sau ưu đãi là khoảng 7-8%. Tôi có nghe thông tin có thể kiểm chứng thêm, có một người vay 500 triệu để mua nhà ở xã hội và mỗi tháng phải trả 11 triệu/tháng cả lãi và gốc. Tôi không hình dung ai đó thu nhập thấp mà lại có thể trả 11 triệu/tháng, như tôi đi làm Nhà nước lương chỉ có 10 triệu/tháng. Như vậy đây là một điều thiếu thực tế. Nếu chúng ta cố tình cho vay, thì gánh nặng tài chính sẽ ảnh hưởng đến họ rất lớn và kéo dài hàng chục năm.
Vấn đề thứ ba nữa là đối tượng. Kể cả các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, khi bán thì đối tượng thực sự sẽ không có khả năng để mua, vậy thì ai sẽ mua? Rõ ràng hiện nay đã và đang có người mua. Như vậy ở đây hiện tượng sai đối tượng sẽ có thể và rất có thể xảy ra. Vô hình chung cả doanh nghiệp, tổ chức tín dụng thì đối mặt với rủi ro khi triển khai Chương trình gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội này.
Một vấn đề quan trọng nữa là trong thực tế, thị trường thuê nhà cho người lao động đặc biệt khu vực ngoài nhà nước rất lớn nhưng đang phát triển tự phát. Trong khi đó thị trường thuê nhà này đang thiếu nguồn cung hợp lý để người lao động có thể tiếp cận.
PV: Cần gỡ những “nút thắt” này như thế nào, thưa ông?
TS Vũ Đình Ánh: Trước khi bàn về giải pháp chúng ta phải giải quyết cái gốc của vấn đề, đó là Đề án 1 triệu nhà ở xã hội này phải thiết kế là nguồn cung cho thị trường cho thuê chứ không phải mua bán nhà như đang tư duy hiện nay. Đó là cái then chốt nhất giải quyết hàng loạt vấn đề như là pháp lý, quỹ đất, thậm chí giảm hàng loạt các vấn đề ràng buộc như sau bao nhiêu năm mới được bán nhà… Chúng ta xác định, đây là thị trường cho thuê nhà chứ không phải là thị trường sở hữu nhà ở để phù hợp với người thu nhập thấp.
Bước tiếp theo, ngay cả cho thuê thì nhiều người thu nhập thấp cũng còn khó khăn, thì có thể cho mức giá thuê hợp lý, nhưng với điều kiện sống tốt hơn nhiều so với những căn nhà họ thuê ngoài thị trường hiện nay. Tôi cho rằng, đây là bước đi hợp lý nhất, tốt nhất cho Chương trình.
Bước thứ hai, chúng ta không giới hạn ở việc thuê mà có thể là thuê – mua, tức là sau một thời gian thuê, nếu có điều kiện có thể cho họ mua. Và chương trình 120 nghìn tỷ đưa vào dạng này. Nếu một bộ phận người thuê không đủ tiền thì gói 120 tỷ này sẽ hỗ trợ tài chính cho họ.
PV: Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vừa đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bổ sung đối tượng là người mua nhà ở thương mại giá từ 3,5 tỉ đồng/căn trở xuống (khoảng 35 triệu đồng/m2) thì được tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỉ đồng. Ông nghĩ sao về đề nghị này?
TS Vũ Đình Ánh: Ai là người cần nhà ở xã hội và ai là người có thu nhập thấp. Tôi không hình dung 1 người có thu nhập thấp nào, theo khái niệm của Việt Nam, lại có thể bỏ ra 3.5 tỷ mua nhà. Tôi không nghĩ rằng, đó là là đối tượng chúng ta cần hỗ trợ.
Tôi xin nói một chuyện nho nhỏ thế này. Một người bạn tôi ở bên Đức thuê nhà mặc dù anh ấy có đủ tiền để mua, bởi vì lý do là ở Đức người ta chỉ hỗ trợ cho những người thuê nhà với mức chỉ giảm ½ thậm chí là thuê miễn phí. Nhưng nếu mua nhà thì không có sự hỗ trợ nào cả với lập luận là đã có đủ tiền mua nhà thì không thể nói đến chuyện hỗ trợ được.
PV: Nếu không có sự ráo riết, tháo gỡ khó khăn, ông có cho rằng, rất có khả năng chính sách này sẽ “chỉ năm trên giấy”?
TS Vũ Đình Ánh: Không hẳn là câu chuyện “chỉ nằm trên giấy” mà như đề xuất của Hiệp hội TP.HCM thì nó sẽ biến tướng và sai đối tượng. Chúng ta vẫn có thể triển khai quan hệ mua bán, vẫn cho vay hết gói này nhưng cái tôi lo ngại nhất là nó đi sai đối tượng. Đối tượng thực sự cần thì chúng ta lại ít giúp đỡ được cho họ trong khi đó chúng ta lại đang hỗ trợ cho những đối tượng không đúng.
PV: Chính sách 1 triệu căn nhà ở xã hội chỉ là thí điểm ban đầu, về lâu dài chúng ta cần phải hình thành một cơ chế, chính sách toàn diện cho một mục tiêu lớn hơn là đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho mọi người dân. Theo ông, đâu là giải pháp cho mục tiêu lớn này?
TS Vũ Đình Ánh: Các chính sách đã đang và sẽ áp dụng đều sẽ hướng đến mục tiêu này và nó đúng với Hiến pháp của chúng ta về quyền có chỗ ở. Tôi nhấn mạnh là quyền có chỗ ở chứ không phải quyền có nhà ở. Và để triển khai quyền có chỗ ở này thì quan trọng nhất để chính sách phát huy hiệu quả là chúng ta không dừng lại ở thị trường bất động sản mua bán nhà ở mà phải phát triển rất mạnh thị trường cho thuê nhà ở, nó phù hợp với điều kiện, thu nhập, nhu cầu của hàng chục triệu người lao động. Có như vậy chúng ta mới thực hiện được cái quyền có chỗ ở.
PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!
Xin mời nghe cuộc trao đổi giữa phóng viên VOV2 và TS Vũ Đình Ánh tại đây:
