Mời các bạn nghe luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI

Nâng ngưỡng miễn thuế lên 1 tỷ đồng/năm

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho biết: Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2026) và Nghị định số 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 141/2026/NĐ-CP), từ năm 2026, chỉ cá nhân có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê một hoặc nhiều bất động sản vượt 1 tỷ đồng/năm mới phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, cá nhân có doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng trở xuống sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Để tạo thuận lợi cho cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, Nghị định số 68/2026/NĐ-CP cũng bổ sung cơ chế linh hoạt trong việc áp dụng mức doanh thu được miễn thuế. Theo đó, sau khi cộng gộp doanh thu từ tất cả các bất động sản để xác định ngưỡng miễn thuế 1 tỷ đồng, người cho thuê được quyền lựa chọn hợp đồng thuê để áp dụng phần doanh thu được miễn này. Trường hợp một hợp đồng có doanh thu vượt 1 tỷ đồng thì được trừ trực tiếp 1 tỷ đồng vào hợp đồng đó. Nếu doanh thu của hợp đồng chưa đạt 1 tỷ đồng, phần doanh thu miễn thuế còn lại có thể được phân bổ sang các hợp đồng khác cho đến khi sử dụng hết mức miễn theo quy định. "Cơ chế này giúp người nộp thuế chủ động hơn trong việc kê khai, đồng thời bảo đảm quyền lợi đối với những trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa phương khác nhau" - Luật sư Trương Thanh Đức nhận định.

Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 1 tỷ đồng mới phải đóng thuế

Được miễn thuế nhưng vẫn phải khai thuế

Mặc dù không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản từ 1 tỷ đồng trở xuống trong năm vẫn phải thực hiện nghĩa vụ khai thuế. Cụ thể, điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP quy định, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh tự xác định có doanh thu trong năm từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ không vượt quá 1 tỷ đồng phải thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế. Thời hạn thực hiện chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

Như vậy, việc được miễn nộp thuế không đồng nghĩa với việc được miễn nghĩa vụ khai thuế. Cá nhân cho thuê bất động sản cần thực hiện đầy đủ việc thông báo doanh thu theo đúng thời hạn để bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý thuế và tránh phát sinh các vi phạm hành chính.

Chấm dứt hợp đồng trước hạn, tính thuế thế nào?

Trong thực tế, không ít trường hợp, hợp đồng cho thuê bất động sản bị chấm dứt trước thời hạn do người thuê trả nhà sớm hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nhiều người băn khoăn, liệu khi đó có phải nộp thuế trên toàn bộ giá trị của hợp đồng đã ký hay chỉ tính theo thời gian thuê thực tế?

Luật sư Trương Thanh Đức cho biết: Nếu hợp đồng thuê nhà được ký trong 2 năm nhưng thực tế chỉ thực hiện trong 3 tháng thì doanh thu tính thuế chỉ căn cứ vào khoản tiền thuê thực tế phát sinh trong 3 tháng, không tính trên toàn bộ giá trị của hợp đồng. Trường hợp trước đó người cho thuê đã kê khai theo thời hạn của hợp đồng thì cần thực hiện kê khai bổ sung, điều chỉnh doanh thu và nghĩa vụ thuế theo thực tế.

Đối với trường hợp người thuê tự ý bỏ đi, không ký biên bản thanh lý hợp đồng, chủ nhà vẫn có thể chứng minh việc chấm dứt hợp đồng bằng các tài liệu như thông báo chấm dứt hợp đồng, biên bản thu hồi nhà, biên bản ghi nhận người thuê đã trả nhà hoặc các chứng cứ liên quan khác. Trên cơ sở đó, người cho thuê được kê khai doanh thu thực tế phát sinh và điều chỉnh hồ sơ thuế theo quy định./.