Quy định sở hữu chung cư có thời hạn là cần thiết
Chiều 26/10, Quốc hội thảo luận về Dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Quy định về thời gian sở hữu nhà chung cư nhận được sự quan tâm của nhiều đại biểu với cùng một quan điểm là sở hữu có thời hạn. Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) là một trong số đó. Ông cho rằng chung cư cần có thời hạn sử dụng. Quy định như vậy, người dân sẽ có được đầy đủ thông tin cần thiết khi tham gia giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, đảm bảo cao nhất về lợi ích. “Các kết cấu vật liệu không thể tồn tại vĩnh cửu nên nhà xây dựng phải có thời hạn sử dụng”, ông Hạ phân tích.
Theo đại biểu Tạ Văn Hạ, dự án Luật Nhà ở sửa đổi hiện vẫn chưa quy định rõ nhà chung cư có thời hạn sử dụng, thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế. Nếu quy định sử dụng chung cư có thời hạn, trong tương lai sẽ không xảy ra bất cập trong việc sửa chữa, cải tạo những công trình này khi xuống cấp. “Thực tế, khi sửa chữa các nhà chung cư cũ, việc xử lý thỏa đáng còn gặp nhiều vướng mắc, rất khó khăn để tập hợp nguồn lực cho việc sửa lại các tòa nhà chung cư”, ông Hạ nêu dẫn chứng.
Nêu hệ lụy của từ quy định về thời hạn sử dụng chung cư hiện hành dẫn đến khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cũng ủng hộ quy định sử dụng chung cư theo hướng có thời hạn. Theo ông, quy định sở hữu nhà theo hướng không thời hạn khiến người dân phải trả tiền nhà nhiều hơn là chưa hợp lý.
Đối chiếu vấn đề này được quy định trong dự thảo Luật Đất đai, ông Cường cho rằng cần sửa quy định trong Luật Đất đai là việc sử dụng nhà ở, nhà chung cư phải có thời hạn và trả tiền một lần theo thời hạn của chủ công trình. Do đó, chi phí cho đầu tư nhà chung cư thấp đi, sau khi hết thời hạn đó thì cho người dân tái thuê lại. Làm như vậy sẽ không xảy ra tình trạng bất cập như hiện nay trong việc cải tạo chung cư cũ. “Cần quy định nhà ở, chung cư phải có thời hạn. Nếu không thì trong tương lai không có cách nào để xử lý, có thể trở thành vấn đề gây bức xúc cho con cháu chúng ta”, đại biểu Hoàng Văn Cường khẳng định.
Bày tỏ sự thống nhất với quy định theo hướng chung cư phải có thời hạn sử dụng, đại biểu Phạm Văn Hòa nhấn mạnh: Thời hạn sử dụng phải dựa trên chất lượng thẩm định, thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền chứ không thể theo thiết kế của chủ đầu tư. Đến người còn có thời hạn nữa là nhà chung cư.
Nhưng vẫn cần thêm cơ sở pháp lý và thực tiễn
Phát biểu tại nghị trường, đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định) đánh giá dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã phân biệt rõ về thời hạn sử dụng và vấn đề sở hữu. Việc sử dụng đã được quy định tại điều 99 luật hiện hành và Điều 58 dự thảo Luật. Dự thảo đã quy định hoàn thiện, đầy đủ hơn; thời hạn sở dụng liên quan đến chuẩn kỹ thuật và an toàn trong sử dụng nhà chung cư... đồng thời, đã bổ sung quy định công bố về thời hạn sử dụng nhà chung cư khi hết hạn. Nội dung này được phân biệt rất rõ với quyền sở hữu, quyền tài sản. “Trong quy định hiện hành cũng như trong dự thảo Luật, đối với nhà chung cư nói riêng và nhà ở nói chung thì không có quy định về thời hạn sở hữu. Quyền sở hữu được chấm dứt theo quy định của pháp luật”, ông Ba cho biết.
Ông Ba nêu dẫn chứng Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản khi bị tiêu huỷ. Điều 214 có quy định riêng về xử lý đối với sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư bị tiêu huỷ. Đây là cơ sở pháp lý đã rất rõ về vấn đề sở hữu. Tuy nhiên, hiện nay có quy định thêm loại hình nhà chung cư có thời hạn sở hữu hay không thì cần phải xem xét kỹ lưỡng về cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn. Cùng với đó, nội dung này liên quan trực tiếp tới vấn đề Luật Đất đai có quy định loại đất xây dựng nhà chung cư có thời hạn hay không. “Tôi cho rằng cơ sở chính trị và cơ sở thực tiễn để quy định về vấn đề này chưa đủ độ chín”, ông Ba chia sẻ.
Sau nhiều năm nghiên cứu về vấn đề này, đại biểu Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) cũng cho rằng quy định về thời hạn sử dụng chung cư chưa thể đi đến hồi kết trong lần sửa đổi Luật Nhà ở lần này. “Tôi cho rằng thời hạn sử dụng chung cư chỉ có thể giải quyết được nếu Luật Đất đai có quy định về quyền sử dụng đất ở có thời hạn. Năm 2018, tôi đã phát biểu ý kiến này với Đoàn Trung ương khảo sát tổng kết Luật Đất đai khi làm việc tại địa phương Bắc Giang”, ông Thịnh chia sẻ.
Đại diện cho cơ quan chủ trì soạn thảo, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc Hội Hoàng Thanh Tùng cho rằng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã phân biệt rất rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với việc có quy định hay không thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đây là 2 vấn đề hoàn toàn khác nhau. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định rất rõ trong dự thảo luật và thời hạn đó phải được xác định khi lập đồ án thiết kế nhà chung cư. Về mặt kỹ thuật là phải xác định được thời hạn, 50 năm hay 70 năm hay bao nhiêu năm. Thời hạn thực tế sử dụng nhà chung cư còn phụ thuộc vào các yếu tố khác, không phải chỉ có mỗi thời hạn sử dụng nhà chung cư trong đồ án thiết kế. Nó còn phụ thuộc vào yếu tố tự nhiên. Nếu có động đất, nếu có hỏa hoạn thì thời hạn thì sẽ khác. Hoặc hết thời hạn sử dụng về mặt kỹ thuật nhưng do bảo dưỡng tốt, do đáp ứng các yêu cầu khác mà vẫn có giá trị sử dụng, thực hiện vẫn tốt thì cũng không đặt vấn đề phá dỡ, vì sẽ lãng phí. Cho nên trong dự thảo luật đã quy định về kiểm định chất lượng, khi hết thời hạn hoặc chưa hết thời hạn nhưng có những yếu tố không hoàn toàn đối với nhà chung cư thì phải tiến hành kiểm định. Trên cơ sở kết luận kiểm định sẽ có đánh giá là tiếp tục cho ở hay cần phải phá dỡ để xây dựng lại.
“Chúng ta không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất. Đúng là thời hạn đất là có thời hạn theo quy định của Luật Đất đai. Nhưng trong Luật Đất đai quy định đối với đất ở là không có thời hạn, đất ở được giao ổn định, lâu dài, không có thời hạn, cho nên đất của nhà chung cư và liên quan đó là quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư cũng không có thời hạn, mặc dù thời hạn sử dụng nhà chung cư thì có. Hai vấn đề khác nhau. Cho nên thời hạn mà các chủ sở hữu nhà chung cư được sở hữu nhà đó phụ thuộc vào bản thân tòa nhà chung cư đó được kiểm định và đánh giá như thế nào, chừng nào nó còn an toàn, chừng nào còn sử dụng tốt thì quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn được bảo đảm”, ông Tùng phân tích.
