Minh bạch thông tin, bảo vệ người mua dự án bất động sản

Sáng 22/08, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Các đại biểu cho rằng việc sửa luật không chỉ nhằm tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực mà còn phải khắc phục tình trạng bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư và khách hàng. Điều này đặc biệt cần thiết với người mua nhà ở hình thành trong tương lai, khi họ phải thanh toán trước phần lớn giá trị tài sản nhưng khó kiểm soát tình trạng pháp lý và tiến độ dự án.

Thông tin dự án phải trung thực, dễ kiểm chứng

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long) cho rằng công khai, minh bạch thông tin là giải pháp quan trọng để hạn chế lừa đảo, đầu cơ trên thị trường bất động sản.

Theo đại biểu, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin về pháp lý, quy hoạch, tiến độ xây dựng và tình trạng thế chấp của dự án. Trường hợp không công khai hoặc cung cấp thông tin sai lệch trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải bị xử lý bằng chế tài đủ mạnh.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi cũng đề nghị áp dụng mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản trong suốt quá trình từ hình thành dự án, mở bán, chuyển nhượng đến cấp giấy chứng nhận. Việc này giúp cơ quan quản lý kiểm soát dòng tiền, hạn chế giao dịch hai giá và ngăn một bất động sản được bán cho nhiều người.

Cùng quan tâm tới chất lượng thông tin cung cấp cho khách hàng, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) phản ánh tình trạng một số dự án sử dụng hình ảnh phối cảnh 3D phóng đại diện tích hồ nước, cây xanh hoặc tạo ra cảnh quan khác xa thực tế. Thậm chí, có trường hợp hình ảnh quảng cáo che giấu nhà máy và những yếu tố bất lợi về môi trường xung quanh.

Theo đại biểu, thông tin công khai không chỉ dừng ở diện tích, chiều cao hoặc thiết kế công trình mà phải bao gồm cây xanh, nguồn nước, âm thanh, ánh sáng và môi trường quanh dự án. Hành vi quảng cáo bất động sản sai sự thật cũng cần được đưa vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm.

“Thông tin quảng cáo phải đúng sự thật, phải trung thực”, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn nhấn mạnh.

Không chỉ được tiếp cận thông tin đầy đủ trước khi quyết định mua nhà, khách hàng còn phải được bảo đảm quyền lợi trong quá trình nhận bàn giao. Các đại biểu đề nghị luật quy định cụ thể điều kiện bàn giao, tránh tình trạng người dân đã nhận căn hộ nhưng chưa thể sinh sống bình thường vì thiếu hạ tầng hoặc hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) khẳng định bảo vệ khách hàng trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải là một trong những nội dung cốt lõi của luật.

Người mua thường thanh toán trước phần lớn giá trị tài sản nhưng ít có khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ và tình trạng pháp lý của dự án. Vì vậy, các nội dung như giới hạn thanh toán, tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng, trách nhiệm hoàn trả tiền và điều kiện bàn giao phải được quy định rõ ngay trong luật.

Theo đại biểu Lương Thị Hoa, không thể coi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ chỉ vì giao căn hộ, trong khi hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, giao thông hoặc các công trình thiết yếu chưa bảo đảm để người dân sinh hoạt bình thường.

“Nếu luật không quy định rõ, rủi ro và tranh chấp cuối cùng vẫn dồn về phía người mua”, đại biểu cảnh báo.

Cùng quan điểm, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) đề nghị quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao khi công trình hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Không để người mua bị bỏ lại khi dự án đổi chủ

Một vấn đề khác được các đại biểu quan tâm là bảo vệ khách hàng khi dự án đình trệ, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc phải chuyển giao dự án cho nhà đầu tư mới.

Đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) cho rằng tình trạng tài chính của doanh nghiệp và khả năng tiếp tục thực hiện của từng dự án không phải lúc nào cũng giống nhau. Có dự án đã xây dựng dở dang, pháp lý cơ bản đầy đủ, người dân đã nộp tiền nhưng bị đình trệ do chủ đầu tư thiếu vốn.

Nếu xử lý tất cả như một khối tài sản chung, dự án còn khả năng hoàn thành có thể bị kéo theo doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, để lại công trình dở dang và những tranh chấp kéo dài.

Đại biểu đề nghị mỗi dự án đã nhận tiền của khách hàng phải có phương án phục hồi riêng. Phương án này cần công khai tiến độ, số tiền người mua đã nộp, tài sản thế chấp, các nghĩa vụ còn lại, số vốn cần bổ sung và thời gian dự kiến hoàn thành.

Khi nhà đầu tư mới tiếp quản mà nội dung dự án không thay đổi, các hồ sơ pháp lý và hợp đồng hợp pháp cần được tiếp tục sử dụng. Người mua không bị buộc ký lại hợp đồng hoặc trả thêm tiền nếu không đồng ý. Phương án phục hồi cũng phải công khai tiến độ bàn giao mới và bảo đảm nguồn vốn được sử dụng đúng mục đích.

“Ngay trong định hướng chính sách phải trả lời rõ dự án nào được tiếp tục, dựa vào tiêu chí nào và người mua được bảo vệ đến đâu”, đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề nghị.

Các đại biểu cũng cho rằng chuyển nhượng dự án về bản chất chỉ là thay đổi chủ thể thực hiện, không làm mất những nghĩa vụ đã phát sinh. Bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh đủ năng lực tài chính và có phương án tiếp tục triển khai dự án. Các giao dịch chuyển nhượng cần được đăng ký, cập nhật vào hệ thống dữ liệu để xác định rõ chủ thể có quyền hợp pháp đối với bất động sản, tránh chuyển nhượng trùng lặp và phát sinh tranh chấp.

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự án phải đáp ứng yêu cầu về hồ sơ pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và đã triển khai xây dựng, ít nhất hoàn thành phần móng, mới được thông tin bán hàng và nhận đặt cọc.

Đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại trước khi cấp giấy chứng nhận, dự thảo định hướng đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa nhằm ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng./.