Hài hòa quyền lợi người dân khi cải tạo chung cư

Không để người dân mất chỗ ở vì không đủ khả năng đóng góp

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, chiều 21/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Một trong những nội dung được các đại biểu quan tâm là bảo đảm quyền lợi của người dân khi cải tạo, phá dỡ và xây dựng lại chung cư xuống cấp. Theo các đại biểu, yêu cầu bảo đảm an toàn công trình phải đi đôi với bảo vệ quyền tài sản, quyền có chỗ ở, nhất là đối với người cao tuổi và người thu nhập thấp.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) cho rằng quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư phải bảo đảm không người dân nào mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng đóng góp.

Theo dự thảo, đối với nhiều chung cư không thuộc nhóm được xây dựng trước năm 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại. Trường hợp không đóng góp, người dân được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tại các khu chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư có nhiều người thu nhập thấp, khoản tiền bồi thường có thể không đủ để người dân tạo lập chỗ ở mới.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Luật phải giải quyết đồng thời quyền tài sản và quyền có chỗ ở của người dân. Bên cạnh việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, cần thiết kế một “lưới an sinh” cho những trường hợp không có khả năng đóng góp như hỗ trợ tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà.

“Nếu không có cơ chế này thì một chính sách nhằm cải tạo đô thị và bảo đảm an toàn công trình có thể vô tình đẩy một bộ phận người dân yếu thế từ chỗ có nhà ở sang tình trạng không đủ khả năng để tạo lập một chỗ ở mới”, đại biểu nhận định.

Cùng quan tâm đến quyền lợi của cư dân, đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long) đề nghị phân biệt rõ thời hạn an toàn của công trình với quyền tài sản của chủ sở hữu.

Theo đại biểu, khi chung cư không còn bảo đảm an toàn, Nhà nước phải tiến hành kiểm định, di dời và phá dỡ. Tuy nhiên, việc một tòa nhà không còn đủ điều kiện tồn tại về mặt kỹ thuật không đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của người mua căn hộ tự động trở về bằng không.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn an toàn không làm chấm dứt quyền tài sản của chủ sở hữu.

Dự thảo Luật cũng cần quy định rõ mức đóng góp xây dựng lại, phương thức đóng, tỷ lệ đồng thuận và quyền lợi của những người không đủ khả năng tài chính. Không thể để người cao tuổi hoặc gia đình thu nhập thấp phải lựa chọn giữa việc đóng ngay một khoản tiền lớn và mất khả năng tiếp tục có chỗ ở tại dự án.

Người dân cần được lựa chọn đóng góp theo tiến độ, tiếp cận tín dụng, nhận căn hộ phù hợp với khả năng tài chính hoặc nhận giá trị quyền tài sản theo phương án được phê duyệt.

“Chúng ta phải có cơ chế đủ mạnh để phá dỡ một tòa nhà nguy hiểm nhưng không thể để cùng với việc phá dỡ tòa nhà thì quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị phá dỡ theo”, đại biểu Thạch Phước Bình nhấn mạnh.

Minh bạch phương án tái định cư và nghĩa vụ tài chính

Đại biểu Vương Kim Anh (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) đề nghị quy định cụ thể quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư bị phá dỡ, xây dựng lại. Quyền tài sản hợp pháp của cư dân phải được bảo lưu và chuyển thành quyền lợi tương ứng trong quá trình cải tạo.

Theo đại biểu, người dân cần được biết rõ phương án bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thi công cũng như vị trí, diện tích và giá trị căn hộ được nhận sau khi công trình hoàn thành. Nếu thiết kế, diện tích hoặc giá trị căn hộ có sự thay đổi, cách xác định quyền lợi và nghĩa vụ tài chính phải được công khai, minh bạch.

Dự thảo cũng cần làm rõ quyền của chủ sở hữu đối với phần đất sử dụng chung và phần sở hữu chung của nhà chung cư. Không nên để người dân chỉ hiểu mình sở hữu “bốn bức tường” của căn hộ mà không biết quyền lợi đối với đất và các diện tích chung còn lại.

“Việc phá dỡ công trình không đồng nghĩa với việc phá bỏ quyền tài sản của chủ sở hữu”, đại biểu Vương Kim Anh khẳng định.

Đại biểu Trần Kim Kha (Đoàn ĐBQH tỉnh Gia Lai) lưu ý trong khoảng 30–40 năm tới, nhiều chung cư được xây dựng từ những năm 2000 đến nay sẽ bước vào giai đoạn kiểm định, phá dỡ hoặc xây dựng lại. Khi đó, không ít chủ sở hữu hiện nay đã cao tuổi, nghỉ hưu và có thu nhập hạn chế.

Nếu đến thời điểm phá dỡ mới yêu cầu cư dân đóng khoản tiền tương đương phần lớn giá trị xây dựng căn hộ mới, nhiều người sẽ không có khả năng thực hiện. Dự án khó đạt được sự đồng thuận, trong khi cư dân phải tiếp tục sống trong công trình xuống cấp hoặc buộc phải rời khỏi nơi đang sinh sống.

Từ thực tế này, đại biểu Trần Kim Kha đề nghị mở rộng các phương thức đóng góp như nộp theo tiến độ, trả dần trong thời hạn dài, thế chấp bằng căn hộ mới, nhận căn hộ có diện tích nhỏ hơn hoặc chuyển sang thuê, thuê mua nhà tại dự án được xây dựng lại.

Cải tạo chung cư xuống cấp là yêu cầu cần thiết để bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của người dân. Tuy nhiên, chính sách chỉ thực sự thuyết phục khi không đẩy cư dân vào lựa chọn giữa an toàn và quyền có chỗ ở. Việc phá dỡ công trình nguy hiểm phải đi cùng những quy định rõ ràng, minh bạch về quyền tài sản, phương án tái định cư và cơ chế hỗ trợ tài chính cho người dân.