Mời các bạn nghe luật sư Phạm Thanh Tuấn tư vấn cụ thể về chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở tại đây:

Điều 10 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã quy định mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2026).

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho biết: Theo Nghị quyết số 245/2025, việc tính tiền sử dụng đất được chia theo hạn mức giao đất ở tại địa phương. Trong phạm vi hạn mức, người sử dụng đất phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức áp dụng mức 50% tiền chênh lệch; còn diện tích vượt quá một lần hạn mức thì áp dụng mức 100% mức chênh lệch. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, tính trên một thửa đất.

"Nếu chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở theo quy định ở từng địa phương, thì tiền sử dụng đất người dân phải đóng là 30% phần chênh lệch giữa giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, thay vì 100% như thời gian qua" - Luật sư Tuấn giải thích.

Có ý kiến cho rằng, tại nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở có thể gấp nhiều lần, thậm chí hàng chục lần. Vì vậy, dù số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng được giảm khá nhiều so với quy định tại Luật Đất đai 2024 nhưng với tỷ lệ thu theo quy định từ ngày 01/01/2026 thì số tiền người dân phải nộp vẫn có thể tăng đáng kể so với trước thời điểm tháng 8/2025. Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, trước đây bảng giá đất được địa phương ban hành, do giới hạn về khung giá đất nên mức giá đất theo bảng giá tương đối thấp, tạo ra khoảng cách lớn với giá thị trường. Điều này không chỉ gây sự thất thu ngân sách, nhiều người còn cho rằng đó là sự lỗi thời và xa rời thực tế. Bảng giá đất tăng là yêu cầu tất yếu theo quy định tại Luật Đất đai 2024, làm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá đất do địa phương ban hành và giá đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng không chỉ phục vụ mục tiêu thu ngân sách mà còn là căn cứ cho nhiều mục tiêu khác, là cơ sở cho thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo chuyên gia pháp lý về đất đai, muốn hạn chế những tác động từ việc tăng bảng giá đất, không hẳn là việc kéo bảng giá đất xuống mà chúng ta có thể xem xét giải pháp điều chỉnh tài chính hợp lý về đất đai. "Trước đây Nhà nước thu 100% mức chênh lệch, hiện nay điều chỉnh tỷ lệ nộp còn 30%; 50% hay 70%, tương tự như vậy, khi cấp sổ đỏ lần đầu, mức đóng từ 20-80%, nay có thể điều chỉnh mức thu thấp hơn. Cách tiếp cận trên cho phép linh hoạt sử dụng công cụ tài chính về bảng giá đất, vẫn đạt mục tiêu bảng giá đất theo thị trường nhưng không tạo ra "cú sốc" cho người dân" - Ông Tuấn nêu quan điểm.