Trước đó, dự thảo Luật đã được các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường. Những vấn đề được đại biểu quan tâm là tình trạng “thổi giá,” “bỏ cọc” trong đấu thầu bất động sản, tình trạng dùng dự án này để kích giá cho dự án khác nhằm đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao, làm nhiễu loạn thị trường, gây nguy hại cho nền kinh tế.
Bên cạnh đó là tình trạng bỏ hoang các dự án, gây lãng phí nguồn lực, hay như quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai... cũng là vấn đề được các đại biểu quan tâm.
Ngăn chặn các dự án “ma”
Tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo thiết kế 2 phương án, qua rà soát, Ủy ban Thường vụ Quốc hội lựa chọn Phương án 1, theo đó: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua” nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, so với luật hiện hành, cho tới khi bàn giao nhà, khách hàng chỉ thanh toán 50% giá trị nhà ở, công trình thuê mua. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê hằng tháng để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định. Điều này được đánh giá góp phần ngăn chặn các dự án "ma"
Kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9), có ý kiến cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi do khó xác định được như thế nào là quy mô nhỏ, dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế, đề nghị kinh doanh bất động sản thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết đã tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và chỉnh sửa khoản 3 và khoản 6, bổ sung khoản 4 Điều 9 dự thảo Luật theo hướng cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, phải kê khai nộp thuế và thực hiện các quy định khác của dự thảo Luật, quy định này không áp dụng với tổ chức để bảo đảm tính chuyên nghiệp và tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước. Luật cũng giao Chính phủ quy định chi tiết việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được kinh doanh bất động sản như công dân trong nước
Một điểm mới nữa trong Dự thảo luật vừa được thông qua là hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) được phép nhập cảnh Việt Nam sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Đồng thời, được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Riêng đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam (không mang quốc tịch Việt Nam) thì chỉ được kinh doanh bất động sản theo các hình thức như luật hiện hành.
Cụ thể, được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 và bảo đảm đồng bộ về chính sách với dự thảo Luật Nhà ở.
