Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng văn phòng luật sư Đồng đội tư vấn về thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất mua bằng giấy viết tay:

Thính giả Chu Văn Thịnh ở tỉnh Lạng Sơn nêu băn khoăn:

Cách đây 40 năm, bố mẹ tôi có mua ngôi nhà hiện tại chúng tôi đang sinh sống bằng giấy viết tay và không có công chứng, hay chứng thực. Nay bố mẹ cho vợ chồng tôi căn nhà này, tôi muốn được làm sổ đỏ đứng tên mình cho danh chính ngôn thuận. Nhưng trong quá trình làm thủ tục, tôi mới phát hiện một số hóa đơn, chứng từ vẫn đứng tên người chủ cũ. Tôi nghe nói trong trường hợp này, người có quyền ký giấy tờ hợp thức hóa thửa đất là chủ cũ. Thế nhưng, hiện tại, người này ở đâu, còn sống hay đã mất, gia đình tôi đều không biết. Vậy, trong trường hợp này tôi cần làm gì để được làm giấy chứng nhận quyền sở hữu? Không biết giấy tờ mua bán viết tay có là căn cứ để tôi làm sổ đỏ được không?

Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng văn phòng luật sư Đồng đội chi biết, điểm n, khoản 1, Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về các loại giấy tờ được công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, một trong những loại giấy tờ có giá trị pháp lý là:

"Giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993."

Với trường hợp mua nhà cách đây 40 năm (tức khoảng năm 1985 – 1986), thời điểm này trước mốc 15/10/1993. Do đó, tờ giấy viết tay này dù không có công chứng, chứng thực tại thời điểm đó nhưng vẫn được pháp luật hiện nay công nhận là giấy tờ hợp lệ.

Hơn nữa, theo Luật Đất đai 2024, việc gia đình sử dụng nhà đất ổn định, liên tục, công khai, không có tranh chấp trong thời gian dài là căn cứ pháp lý quan trọng để được xem xét cấp Giấy chứng nhận, kể cả trường hợp không có giấy tờ.

Cụ thể, theo Khoản 2 điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu:

- Đất được sử dụng ổn định;

- Không có tranh chấp;

- Không vi phạm pháp luật đất đai;

- Phù hợp quy hoạch;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.

Như vậy, sử dụng ổn định, không tranh chấp là điều kiện bắt buộc và có ý nghĩa quyết định, nhưng không đương nhiên được cấp sổ nếu vi phạm các điều kiện khác của luật.

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, không cần phải tìm kiếm hay liên hệ với chủ cũ để ký bất kỳ giấy tờ nào. Sự vắng mặt của họ không ảnh hưởng đến quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thực hiện quy trình "Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu" (thay vì thủ tục sang tên chuyển nhượng). Theo đó, cần thực hiện các thủ tục như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu.

Bước 2: Nộp hồ sơ và đề nghị UBND cấp xã xác nhận Thính giả nộp hồ sơ tại UBND xã/phường nơi có đất. Đây là bước quan trọng nhất để thay thế cho chữ ký của chủ cũ.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính Sau khi Văn phòng Đăng ký đất đai thẩm định hồ sơ hợp lệ, thính giả sẽ nhận được thông báo nộp lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất (nếu có).

Với việc bố mẹ cho tặng lại căn nhà nhưng chưa có sổ đỏ đứng tên nên thực hiện các bước như sau để đảm bảo đúng luật và ít rủi ro:

- Thứ nhất: Xác lập quyền sở hữu cho Bố Mẹ trước (Cấp Sổ đỏ lần đầu)

+ Đây là bước quan trọng nhất vì theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để thực hiện quyền tặng cho là đất phải đã có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Do nhà đất hiện chưa có sổ, bố mẹ chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng tặng cho hợp pháp tại văn phòng công chứng.

+ Khi bố mẹ đứng tên làm Sổ đỏ lần đầu, việc chứng minh nguồn gốc đất (mua bằng giấy tay 40 năm trước, sử dụng ổn định) sẽ do bố mẹ thực hiện. Điều này ít rủi ro hơn vì bố mẹ là người trực tiếp sống và hiểu rõ lịch sử mảnh đất.

- Thứ hai: Thực hiện thủ tục Tặng cho (Sau khi đã có Sổ đỏ)

+ Sau khi bố mẹ đã nhận được Sổ đỏ đứng tên mình thì mới thực hiện bước chuyển quyền.

+ Lập hợp đồng tặng cho: Hai bên ra văn phòng công chứng để lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

+ Đăng ký biến động (Sang tên Sổ đỏ): Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên từ bố mẹ cho cá nhân được nhận.

+ Ưu đãi thuế: Vì đây là tặng cho giữa Bố mẹ đẻ và Con đẻ nên sẽ được miễn 100% thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 10 lệ phí trước bạ).

- Thứ ba: Thu thập bằng chứng sử dụng đất: Gom tất cả biên lai nộp thuế đất, hóa đơn điện/nước cũ, hoặc ảnh chụp gia đình tại căn nhà qua các thời kỳ. Đây là bằng chứng đắt giá về "sử dụng ổn định, liên tục".

- Thứ tư: Biên bản họp gia đình: Dù chưa có Sổ đỏ, bố mẹ và các anh chị em (nếu có) nên lập một biên bản họp gia đình có chữ ký xác nhận của tất cả mọi người về việc bố mẹ đồng ý cho căn nhà này. Đây là bước đệm tâm lý và pháp lý quan trọng để tránh tranh chấp nội bộ sau này.