Nhưng theo quan điểm của TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế, nếu chỉ dùng biện pháp hành chính, hiệu quả sẽ khó bền vững. Bởi lẽ, ở các quốc gia phát triển, chống đầu cơ không phải bằng siết tín dụng, mà bằng thuế - đánh vào lợi nhuận và thời gian nắm giữ tài sản.
Phóng viên: Thưa ông, cùng một chính sách nhưng có người ủng hộ vì muốn siết đầu cơ, người khác lại lo ảnh hưởng đến quyền mua bán chính đáng. Theo ông, biện pháp siết hạn mức vay này có thực sự đánh vào căn nguyên của đầu cơ bất động sản không?
TS. Vũ Đình Ánh: Tôi cho rằng, cần nhìn lại bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường này sau một thời gian phát triển đã có những đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, không thể đánh đồng rằng cứ giá tăng là đầu cơ, trục lợi hay không tạo ra giá trị.
Thực tế, đầu tư - thậm chí đầu cơ - trong giới hạn nhất định là hoạt động bình thường của một nền kinh tế thị trường. Và cũng không dễ để phân biệt rạch ròi đâu là đầu tư, đâu là đầu cơ.
Mặt khác, diễn biến giá thời gian qua không hoàn toàn tiêu cực. Sự tăng giá chủ yếu diễn ra ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi những người có nhu cầu nhà ở thực sự - tức phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp - lại ít bị tác động.
Phóng viên: Nghĩa là việc “đánh đồng” mọi giao dịch là đầu cơ là chưa hợp lý?
TS. Vũ Đình Ánh: Đúng vậy. Nếu nói về công cụ siết tín dụng, tôi cho rằng tính khả thi không cao. Người đầu cơ thật sự có nhiều cách để lách qua quy định - họ có thể dùng tên người thân, doanh nghiệp khác đứng tên, nên việc xác định “nhà thứ hai, thứ ba” rất khó.
Theo Ngân hàng Nhà nước, tổng tín dụng bất động sản hiện đã hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20-21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Nếu muốn điều tiết, chúng ta nên dùng chính sách vĩ mô như tiền tệ, lãi suất, hay chính sách dự phòng rủi ro - chứ không nên dùng biện pháp hành chính.
Trên thế giới, biện pháp hữu hiệu nhất để chống đầu cơ là chính sách tài khóa - cụ thể là thuế.
Phóng viên: Ông có thể nói rõ hơn vì sao thuế lại hiệu quả hơn?
TS. Vũ Đình Ánh: Bởi thuế tác động trực tiếp và minh bạch lên hành vi đầu cơ.
Chúng ta có thể đánh thuế tài sản lũy tiến đối với nhà thứ hai trở lên, hoặc thuế theo thời gian nắm giữ - ví dụ, bán trong vòng 6 tháng, 1 năm thì chịu thuế cao hơn.
Trước đây, năm 2017, Việt Nam từng bàn đến Luật Thuế tài sản, nhưng không đạt được sự đồng thuận. Một phần do vướng nhận thức về quyền sở hữu, phần khác vì lo ngại phản ứng xã hội. Tuy nhiên, nếu không có công cụ thuế, chúng ta thiếu một cơ chế điều tiết hiệu quả để kiểm soát đầu cơ.
Phóng viên: Một số doanh nghiệp lo ngại việc siết vốn có thể khiến dự án dở dang. Điều này có đáng lo không?
TS. Vũ Đình Ánh: Rất đáng lo. Hiện nay, hầu hết chủ đầu tư dựa nhiều vào vốn vay – thậm chí huy động trước bằng “bán nhà trên giấy”. Do đó, nếu tín dụng bị thắt lại, các dự án đang triển khai có nguy cơ bị đình trệ.
Chưa kể, tài sản thế chấp của ngân hàng chủ yếu là bất động sản. Nếu giá giảm, hệ thống tài chính cũng bị ảnh hưởng dây chuyền.
Với tỷ trọng tín dụng bất động sản chiếm tới 20%, nếu chúng ta đột ngột siết lại, mục tiêu tăng trưởng tín dụng và cả tăng trưởng kinh tế sẽ bị ảnh hưởng.
Phóng viên: Như ông nói, việc siết tín dụng có thể chạm tới quyền sở hữu tài sản và tự do kinh doanh của người dân. Theo ông, ranh giới hợp lý giữa quản lý và can thiệp là gì?
TS. Vũ Đình Ánh: Đây là vấn đề nhạy cảm. Bất động sản vừa là hàng hóa, vừa là tài sản đầu tư. Nếu công nhận đầu cơ là một phần tự nhiên của thị trường, thì không thể triệt tiêu nó bằng biện pháp hành chính.
Cần xác định rõ ai là đầu cơ, bằng các dữ liệu giao dịch minh bạch: ai mua, ai bán, tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ. Ở Việt Nam, khâu kiểm soát giao dịch còn rất yếu. Nhiều giao dịch ảo, mua đi bán lại, tạo cầu ảo, trong khi Nhà nước không nắm được dữ liệu thật.
Do đó, chống đầu cơ phải bắt đầu từ việc kiểm soát giao dịch, chứ không phải từ hạn mức vay.
Phóng viên: Tức là thay vì “siết”, chúng ta cần “rõ ràng và minh bạch” hơn?
TS. Vũ Đình Ánh: Chính xác. Nếu không kiểm soát giao dịch và nhận diện đúng người đầu cơ, chính sách siết vay sẽ tạo ra sự bất bình đẳng - người nghiêm túc bị ảnh hưởng, còn người “lách luật” thì vẫn thoải mái đầu cơ.
Chính sách thuế, dữ liệu minh bạch và phân tách rõ các phân khúc thị trường mới là con đường bền vững và phù hợp với kinh tế thị trường.
Phóng viên: Xin cảm ơn ông!
