Thủ tục, điều kiện mua bán quá rườm rà, phức tạp khiến người mua khó bước vào phân khúc này. Người muốn mua hoặc thuê nhà ở xã hội cần đáp ứng 3 điều kiện bao gồm: không có nhà ở, cư trú tại địa phương có dự án nhà ở xã hội và thu nhập thấp thuộc diện hộ nghèo. Bộ Xây dựng đang đề xuất bỏ những quy định về cư trú để giảm phiền hà cho người mua nhà ở xã hội, điều này đã nhận được sự ủng hộ nhiệt tình của người dân.
Một khó khăn nữa là theo khoản 4 và 5 của Luật nhà ở năm 2014, người mua, người cho thuê nhà ở xã hội không được thế chấp (trừ trường hợp vay ngân hàng để tự mua, thuê lại căn hộ), không được chuyển nhượng căn hộ dưới mọi hình thức, tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm người mua và được sở hữu nhà ở xã hội. Tiền mua, thuê mua căn hộ đã được bên bán, bên cho thuê thanh toán theo hợp đồng. Việc bán lại, thế chấp, cho thuê chỉ được thực hiện sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật. Vì vậy người mua, thường là đối tượng thu nhập thấp, nếu không được vay thì sẽ không lấy đâu ra tiền để mua nhà ở xã hội.
Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội cao thì nguồn cung lại quá thấp, thậm chí có thể nói gần như không có. Nguồn cung thấp đồng nghĩa với cơ hội thu hút các công ty tham gia xây dựng bị hạn chế, thiếu trầm trọng các dự án nhà ở xã hội trên cả nước. Ông Nguyễn Anh Quê, Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, không nên "đánh đồng" nhà ở công nhân với nhà ở xã hội. Bản chất 2 loại nhà khác nhau nên "lợi ích" của nhà đầu tư cũng khác nhau.
"Chúng ta có một khoản mở với nhà đầu tư là sau 6 tháng hoặc 1 năm, nếu không bán hết cho công nhân thì có thể mở rộng bán cho đối tượng khác, miễn là phù hợp với pháp luật, có như vậy mới thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư với loại hình nhà ở xã hội” - ông Quê phân tích.
Một thực tế nữa là do nhu cầu nhà ở xã hội đang “nóng”, nên nhiều đối tượng lừa đảo đã đánh vào tâm lý “khát nhà ở xã hội” để quảng cáo, lừa đảo, trực lợi. Điều này làm cho những chủ đầu tư nhà ở xã hội rất lo lắng về chất lượng và sản phẩm của mình. Ông Phạm Nhật Quang, một chủ đầu tư nhà ở xã hội tại Hải Phòng chia sẻ, mặc dù đang trong thời kỳ xin mức giá của các cơ quan chức năng, nhưng sản phẩm nhà ở xã hội mà bên ông đầu tư đã "bán nhan nhản" trên các trang mạng bất động sản.
“Không hiểu sao trên các trang mạng lại công bố chúng tôi đã rao bán? Điều này khiến uy tín của chúng tôi bị ảnh hưởng. Mọi người nếu có nhu cầu hãy đến các đại lý ủy quyền, sẽ được biết cách thức và giá mua nhà ở xã hội của chúng tôi một cách tốt nhất, đừng nên dựa vào thông tin trên mạng”- ông Quang nhấn mạnh.
Và khó khăn lớn nhất hiện nay là cung không đủ cầu. Thủ tục hành chính của một dự án nhà ở xã hội mất 2-3 năm, gấp đôi giấy tờ so với nhà ở thương mại. Ngoài ra, quy định chủ đầu tư được hưởng tối đa 10% lợi nhuận khiến ít chủ đầu tư mặn mà với việc xây dựng nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng phân tích, điều này dẫn đến không thu hút, không khuyến khích được các nhà đầu tư. Chừng nào các nút thắt chua được tháo gỡ, thì nhà ở xã hội vẫn là một nhu cầu “xa vời” với nhiều người dân
- Các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được hưởng các ưu đãi chính sách của Nhà nước như miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính. Thủ tục này mất khoảng 1-2 năm.
- Các quy định hiện nay về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật nước ta về đầu tư, đấu thầu, đất đai. Dẫn đến việc lựa chọn các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn rất phức tạp, thực hiện thủ tục mất nhiều thời gian và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
- Việc tối thiểu 20% diện tích đất ở của các dự án nhà ở xã hội phải cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán được sau 5 năm hoạt động, thực tế có nhiều dự án không thuê được diện tích này. tình trạng căn hộ cho thuê bằng không, rất lãng phí.
- Chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp… lại không được tính vào giá bán, cho thuê, cho thuê nhà ở xã hội. Lợi nhuận tiêu chuẩn không vượt quá 10% nên khó thu hút các doanh nghiệp đầu tư.
- Việc chậm trễ do chưa đủ thời gian để xác định giá đầu tư xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội và việc xác định giá phải được Hội đồng nhân dân (cấp quận trở lên) thẩm định gây tốn kém cho doanh nghiệp, tăng chi phí.
