Radio
Podcast
Multimedia
Mời các bạn nghe âm thanh tại đây:
VOV2 đã nhận được thư của ông Nguyễn Sĩ Nguyên (Hà Nội) phản ánh: Ngày 11/1/2024, anh và vợ chồng ông Lê Văn Trí, bà Trần Thị Phương Trang có thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại ấp Thới Tây 2, xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn (nay là xã Hóc Môn), TP.HCM. Theo thỏa thuận, giá chuyển nhượng là 5,8 tỷ đồng, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Ông Nguyên đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính đúng theo hợp đồng. Tuy nhiên đến nay, bên bán vẫn không thực hiện nghĩa vụ thuế của mình dù đã nhiều lần được nhắc nhở. Cơ quan Thuế cũng đã xác nhận việc chậm nộp hồ sơ khai thuế và sẽ xử phạt theo quy định. Việc này khiến ông Nguyên không thể hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời gặp khó khăn trong việc đổi tên hợp đồng điện, nước và sửa chữa nhà ở. Ông mong được tư vấn cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Đây là tranh chấp dân sự phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi một bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình nên đã gửi toàn bộ nội dung trên tới văn phòng luật sư Chính Pháp - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội. Luật sư Đặng Văn Cường - trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp cho biết, có một số giải pháp để ông Nguyễn Sĩ Nguyên có thể áp dụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình:
Giải pháp thứ nhất: Bên mua chủ động nộp thay khoản thuế thu nhập cá nhân mà bên bán có nghĩa vụ phải nộp, bao gồm cả tiền chậm nộp và tiền phạt (nếu có). Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bên mua có thể tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đã hoàn tất việc đăng ký quyền sở hữu, người mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp thay. Nếu bên bán không tự nguyện thanh toán, người mua có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu hoàn trả.
Giải pháp thứ hai: Đề nghị cơ quan thuế áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo quy định của Luật Quản lý thuế. Pháp luật hiện hành đã trao cho cơ quan thuế nhiều công cụ pháp lý để xử lý các trường hợp cố tình chây ì, không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Với thời gian chậm thực hiện kéo dài hơn hai năm, bên bán không chỉ phải nộp số thuế còn thiếu mà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và tính tiền chậm nộp theo quy định.
Giải pháp thứ ba: Ông Nguyễn Sĩ Nguyên có thể khởi kiện bên bán là ông Lê Văn Trí và bà Trần Thị Phương Trang ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp bên bán vẫn cố tình không hợp tác, người mua có thể căn cứ vào bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật để thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.
Luật sư Đặng Văn Cường cũng bày tỏ: Pháp luật hiện hành có nhiều cơ chế bảo vệ bên nhận chuyển nhượng trong các giao dịch đã được thực hiện trên thực tế. Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Đối với những giao dịch mà các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thì Tòa án nhân dân có thể xem xét công nhận hiệu lực giao dịch. Bên cạnh đó, Án lệ số 55/2022 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết những trường hợp tương tự.
Về nguyên tắc, trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân, còn bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi của mình, bên mua hoàn toàn có thể nộp thay nghĩa vụ tài chính cho bên bán rồi yêu cầu hoàn trả sau.
Luật sư Đặng Văn Cường cũng lưu ý, theo quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất khi các bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Sau khi hoàn thành các thủ tục này, cơ quan chức năng mới cập nhật thông tin người nhận chuyển nhượng vào hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Trong vụ việc nêu trên, việc kéo dài thủ tục sang tên hơn hai năm xuất phát từ lỗi của bên bán. Vì vậy, nếu bên mua phát sinh thiệt hại do không thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với nhà đất trong thời gian này thì hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán bồi thường theo quy định pháp luật./.
