Luật chưa theo kịp mô hình chính quyền địa phương hai cấp

Một trong những vấn đề đặt ra khi triển khai Luật Đất đai 2024 là nhiều quy định về thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân hay phê duyệt giá đất cụ thể được giao cho cấp huyện. Tuy nhiên, từ ngày 1/7/2025, cấp huyện chấm dứt hoạt động, nhiều thẩm quyền được giao cho cấp xã.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng khoa Pháp luât kinh tế, nếu thực hiện theo các quy định phân cấp mới tuy phù hợp với mô hình chính quyền hiện tại nhưng lại có điểm chưa thống nhất với Luật Đất đai; còn nếu áp dụng máy móc quy định của luật thì chưa phù hợp với thực tiễn. "Đây là một trong những lý do đặt ra yêu cầu phải sửa đổi luật nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và xác định rõ trách nhiệm, thẩm quyền của từng cấp chính quyền trong quản lý đất đai" - PGS, TS. Nguyễn Quang Tuyến nêu quan điểm.

Luật Đất đai vẫn còn vướng mắc trong thu hồi đất.

Khó xác định thế nào là giá đất theo “nguyên tắc thị trường”

Một “điểm nghẽn” khác nằm ở cơ chế xác định giá đất. Luật Đất đai 2024 đặt ra yêu cầu, định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, hiện vẫn còn vấn đề cần làm rõ: thế nào là “nguyên tắc thị trường” và thị trường nào sẽ được sử dụng làm căn cứ tham chiếu? Vấn đề càng phức tạp khi dữ liệu đầu vào phục vụ định giá đất chưa thực sự đầy đủ và đồng bộ, trong khi đó, giá giao dịch trên thị trường có thể chịu tác động của đầu cơ, đẩy giá, “thổi giá”. Nếu các mức giá này được sử dụng làm căn cứ tham chiếu mà thiếu cơ chế kiểm soát phù hợp thì giá đất có nguy cơ bị đẩy lên cao, kéo theo hàng loạt hệ lụy đối với người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản. "Giá đất quá cao cũng khiến khả năng tiếp cận đất đai và nhà ở của người có thu nhập trung bình, thấp ngày càng khó khăn. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, yêu cầu đặt ra là Nhà nước cần có công cụ điều tiết phù hợp, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư." - PGS.TS Tuyến nói.

Thu hồi đất vẫn có thể “mắc” vì vài hộ dân chưa đồng thuận

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng là vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện. Thực tế có những dự án đã thỏa thuận được với phần lớn hộ dân nhưng chỉ còn một số ít trường hợp không đồng thuận về mức giá, khiến dự án không thể triển khai hoặc kéo dài thời gian thực hiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư và gây lãng phí nguồn lực đất đai. Điều này đặt ra bài toán, phải xây dựng cơ chế xử lý phù hợp đối với những dự án đã đạt được sự đồng thuận của đại đa số người có đất, đồng thời vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những trường hợp còn lại. Nếu cơ chế quá cứng nhắc, dự án có thể tiếp tục ách tắc; nhưng nếu chỉ ưu tiên tiến độ dự án mà xem nhẹ quyền lợi của người sử dụng đất thì lại phát sinh khiếu nại, tranh chấp.

Cần sửa luật để khơi thông nguồn lực đất đai

Luật Đất đai 2024 tạo ra nhiều thay đổi quan trọng, góp phần tăng cường quản lý đất đai và hướng tới thị trường bất động sản công khai, minh bạch hơn. Tuy nhiên, pháp luật đất đai luôn chịu tác động trực tiếp của những biến động về kinh tế, xã hội và mô hình quản lý nhà nước.

Việc tiếp tục rà soát, sửa đổi Luật Đất đai 2024 cần tập trung vào những vấn đề đang gây ách tắc trong thực tế như phân định lại thẩm quyền quản lý đất đai phù hợp với chính quyền địa phương hai cấp; làm rõ nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất; hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai; kiểm soát những yếu tố đầu cơ, “thổi giá”; giảm những bất hợp lý về nghĩa vụ tài chính và xây dựng cơ chế thu hồi, bồi thường, tái định cư hài hòa hơn./.

Mục tiêu cuối cùng của sửa đổi Luật không chỉ đơn thuần là khắc phục những bất cập về kỹ thuật pháp lý, mà quan trọng hơn là tháo gỡ những “điểm nghẽn” đang cản trở việc đưa đất đai trở thành nguồn lực phát triển triển đất nước./.