Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội tư vấn cho trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng đất để đảm bảo khoản vay:

Một thính giả ở tỉnh Nghệ An nêu băn khoăn:

Một năm trước, tôi có vay của một người quen số tiền 1 tỷ đồng. Để làm tin, người đó yêu cầu tôi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất của gia đình sang cho họ, hợp đồng có công chứng. Đến thời hạn, tôi mang đủ cả gốc và lãi đến trả để nhận lại giấy tờ đất nhưng đã bị người ta từ chối và cho rằng đây là hợp đồng mua bán đất hợp pháp đã sang tên nên tôi không có quyền đòi lại. Nếu muốn lấy lại, gia đình tôi phải trả 3 tỷ đồng. Tôi muốn khởi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán đất là vô hiệu do giả tạo có được hay không?

Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội cho biết, theo khoản 1 Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập một giao dịch một cách giả tạo để che giấu giao dịch thật, thì giao dịch giả tạo đó vô hiệu, còn giao dịch thật bị che giấu (ở đây là quan hệ vay tiền) vẫn có giá trị nếu đáp ứng đủ điều kiện. Vì vậy, người vay hoàn toàn có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất là vô hiệu do giả tạo, đồng thời công nhận đây thực chất là quan hệ vay tài sản.

Việc hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và quyền sử dụng đất đã sang tên cho bên cho vay không làm mọi tranh chấp chấm dứt. Tòa án vẫn cần căn cứ vào ý chí, mục đích thật của các bên có thực sự mua bán, chuyển nhượng đất hay không, đã thực sự bàn giao tài sản chưa... cùng với đó là lấy ra lời khai của những người làm chứng, những người biết sự việc chứ không phải chỉ có hai bên với nhau.

Nếu chứng minh được giá chuyển nhượng không sát thực tế, số tiền trong hợp đồng trùng khoản vay, hoặc thực chất không có việc mua bán, hợp đồng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 dù đã công chứng, sang tên. Người vay chỉ mất quyền này khi đất đã chuyển nhượng hợp pháp cho bên thứ ba ngay tình hoặc không thể chứng minh giao dịch này là giả tạo.

Hơn nữa, việc bên cho vay từ chối nhận lại tiền gốc và lãi, đồng thời yêu cầu người vay phải trả một khoản tiền lớn hơn nhiều lần mới trả lại đất, tình tiết này có thể được xem là dấu hiệu hoặc chứng cứ của giao dịch giả tạo. Bởi cho thấy mục đích thực chất là lợi dụng thủ tục pháp lý để chiếm giữ tài sản lớn hơn nhiều lần khoản vay là dấu hiệu bất thường.

Thực tế, những rủi ro pháp lý khi sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay là rất lớn, người vay có thể mất trắng tài sản nếu không đủ chứng cứ chứng minh đây là giao dịch giả tạo, vì bên cho vay thường làm đúng, đủ thủ tục hình thức, trong khi bên vay ít khi giữ được bằng chứng thể hiện mục đích thật của việc ký hợp đồng. Nếu đất đã sang tay người khác, việc đòi lại càng khó. Về hậu quả pháp lý, theo Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015, khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Để tránh rủi ro, không nên dùng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tài sản để bảo đảm khoản vay; nếu cần bảo đảm, hãy dùng đúng hình thức thế chấp và đăng ký theo quy định; lập hợp đồng vay riêng, ghi rõ số tiền, lãi suất, thời hạn; đồng thời giữ đầy đủ giấy biên nhận, chuyển khoản, tin nhắn làm bằng chứng nếu sau này xảy ra tranh chấp.