Radio
Podcast
Multimedia
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, đồng thời liên quan trực tiếp đến đất đai, nhà ở, tín dụng và đời sống của người dân. Tuy nhiên, đây cũng là thị trường tồn tại tình trạng bất cân xứng thông tin: chủ đầu tư, đơn vị môi giới thường nắm nhiều thông tin hơn, trong khi người mua khó kiểm chứng đầy đủ tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính, thế chấp và tiến độ của dự án.
Theo Tờ trình của Chính phủ, việc sửa đổi tổng thể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là cần thiết nhằm khắc phục những bất cập trong thực tiễn, bảo đảm sự đồng bộ với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và xây dựng; đồng thời tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi, minh bạch, an toàn, có chi phí tuân thủ thấp.
Dự thảo luật hướng đến hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường dựa trên chuyển đổi số và hệ thống dữ liệu thống nhất; tăng cường công khai thông tin, quản lý giao dịch, nâng cao khả năng dự báo, điều tiết thị trường và phòng ngừa hành vi gian lận, đầu cơ, thao túng giá.
Người mua phải được biết rõ pháp lý dự án
Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, bắt đầu từ khâu kiểm tra thông tin và điều kiện của bất động sản trước khi tiến hành giao dịch.
Theo dự thảo, chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản và dự án đưa vào kinh doanh, trong đó có giấy tờ pháp lý, tình trạng thế chấp, tiến độ thực hiện, nghĩa vụ tài chính và hợp đồng mẫu sử dụng để ký với khách hàng. Khi có thay đổi, thông tin phải được cập nhật.
Việc không công khai hoặc cố ý làm sai lệch thông tin dự án là hành vi bị nghiêm cấm. Dự thảo cũng cấm việc thu và sử dụng tiền của người mua, người thuê mua bất động sản trái quy định.
Đại biểu Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn ĐBQH TP.HCM) cho rằng, với một thị trường có giá trị giao dịch lớn, tình trạng bất cân xứng thông tin càng tạo ra nhiều rủi ro. Công khai thông tin không nên chỉ dừng ở việc yêu cầu chủ đầu tư tự đăng tải mà cần xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm kiểm tra và bảo đảm chất lượng dữ liệu.
Người mua phải có khả năng kiểm tra dự án đã được chấp thuận đầu tư hay chưa, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa, bất động sản có đang thế chấp hoặc tranh chấp không và đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa.
Theo đại biểu Nguyễn Thanh Tùng, cần xác định rõ ai được quyền khai thác dữ liệu, được tiếp cận những thông tin nào và trách nhiệm của cơ quan quản lý đối với thông tin được công bố. Các tổ chức tín dụng cũng cần được kết nối với cơ sở dữ liệu để kiểm tra tình trạng thế chấp, giải chấp và giao dịch của từng bất động sản.
Việc hình thành hệ thống dữ liệu thống nhất không chỉ giúp Nhà nước quản lý thị trường mà còn cung cấp cho người dân một địa chỉ tin cậy để kiểm tra thông tin trước khi quyết định giao dịch.
Kiểm soát tiền huy động theo từng dự án
Bên cạnh thông tin pháp lý, việc quản lý dòng tiền huy động từ khách hàng là vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết, thực tế có tình trạng doanh nghiệp huy động tiền của khách hàng tại dự án này nhưng lại sử dụng để thực hiện dự án khác. Khi dòng tiền liên tục được chuyển từ dự án sau sang dự án trước, dự án đã bán cho khách hàng có nguy cơ chậm tiến độ, thậm chí không thể hoàn thành.
“Vốn gọi cho dự án này lại được sử dụng để thực hiện dự án khác, vì vậy tiến độ thực hiện các dự án thường chậm so với thỏa thuận trong hợp đồng và ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua”, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp phân tích.
Đồng thời, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu đề nghị nghiên cứu cơ chế yêu cầu tiền huy động của từng dự án phải được chuyển vào tài khoản riêng tại ngân hàng. Ngân hàng chỉ giải ngân cho các hạng mục thuộc chính dự án đã huy động vốn.
Nếu được thiết kế chặt chẽ, cơ chế này sẽ giúp theo dõi dòng tiền, hạn chế tình trạng sử dụng vốn sai mục đích và buộc chủ đầu tư phải cân đối năng lực tài chính trước khi triển khai dự án. Đồng thời, người mua cũng có thêm căn cứ để giám sát việc sử dụng khoản tiền mình đã đóng.
Dự thảo luật quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải duy trì một tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhất định và bảo đảm khả năng huy động vốn. Trường hợp cùng lúc thực hiện nhiều dự án, doanh nghiệp phải có đủ vốn chủ sở hữu để phân bổ cho từng dự án.
Quy định này có ý nghĩa sàng lọc năng lực chủ đầu tư, hạn chế tình trạng doanh nghiệp sử dụng vốn mỏng nhưng triển khai quá nhiều dự án, đẩy phần lớn rủi ro sang người mua và tổ chức tín dụng.
Đại biểu Nguyễn Thế Duy (Đoàn ĐBQH TP.HCM) lại đề nghị làm rõ cơ chế quản lý 5% giá trị còn lại của hợp đồng được giữ tại tài khoản phong tỏa.
Theo đại biểu, dự thảo đã đặt ra biện pháp bảo đảm đối với khoản tiền này, nhưng cần quy định cụ thể phần lãi phát sinh thuộc về bên mua, chủ đầu tư hay do các bên thỏa thuận.
“Khoản 5% này được đưa vào tài khoản phong tỏa nhưng chưa quy định cụ thể phần lãi phát sinh thì bên mua có tiếp tục được nhận hay không”, đại biểu Nguyễn Thế Duy nêu vấn đề.
Với một giao dịch riêng lẻ, phần lãi có thể không lớn, nhưng tổng số tiền phong tỏa của một dự án có hàng nghìn sản phẩm là con số đáng kể. Nếu luật không quy định rõ, đây có thể trở thành nguyên nhân phát sinh tranh chấp.
Đại biểu Nguyễn Thế Duy cũng đề nghị cân nhắc thời hạn cho phép chủ đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng khi khách hàng chậm thanh toán. Quy định phải bảo đảm trách nhiệm của người mua nhưng cũng cần có cơ chế thông báo, gia hạn và xử lý minh bạch, không để hợp đồng mẫu trở thành công cụ áp đặt điều kiện bất lợi.
Hợp đồng phải để người dân đọc và hiểu được
Đại biểu Dương Minh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP.HCM) lưu ý, hợp đồng mua bán bất động sản thường rất dài, có nhiều điều khoản phức tạp, trong khi phần lớn người dân không có đủ kiến thức pháp lý để nhận diện rủi ro.
Người mua thường ký theo hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn, ít có khả năng thương lượng. Các nội dung quan trọng như thời hạn bàn giao, trách nhiệm khi chậm tiến độ, điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng, cách xử lý tiền đã đóng hoặc nghĩa vụ làm giấy chứng nhận có thể được trình bày bằng ngôn ngữ khó hiểu.
Theo đại biểu, cần chuẩn hóa hợp đồng theo hướng ngắn gọn và dễ tiếp cận hơn. Những điều khoản có khả năng gây bất lợi cho khách hàng phải được trình bày rõ, không sử dụng cách diễn đạt mơ hồ hoặc dẫn chiếu qua quá nhiều văn bản.
Tờ trình của Chính phủ cũng chỉ ra rằng hệ thống hợp đồng mẫu hiện hành chưa bao quát hết các loại hình bất động sản, trong khi quy định giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng còn có điểm chồng chéo.
Việc hoàn thiện hợp đồng mẫu vì thế không chỉ nhằm thuận lợi cho doanh nghiệp mà còn phải giúp người dân hiểu rõ mình mua gì, quyền lợi đến đâu và phải chịu trách nhiệm trong trường hợp nào.
