Cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với thời hạn sở hữu căn hộ

Phân biệt thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ

Góp ý vào dự thảo Luật Nhà ở, đại biểu Trương Thị Bích Hạnh (Đoàn ĐBQH TP.HCM) đề nghị phân biệt rõ “thời hạn sử dụng nhà chung cư” với “thời hạn sở hữu căn hộ”.

Theo đại biểu, căn hộ không chỉ là một tài sản có giá trị lớn mà còn là kết quả tích lũy trong nhiều năm của mỗi gia đình, là nơi người dân dự định sinh sống lâu dài và có thể để lại cho thế hệ sau. Vì vậy, nếu dự thảo sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”, người dân dễ hiểu rằng sau 50 năm hoặc 70 năm, quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt.

“Nếu chúng ta dùng cụm từ ‘chung cư có thời hạn’, người dân sẽ hiểu rằng sau thời gian 50 năm hoặc 70 năm thì đương nhiên mất quyền sở hữu căn hộ này”, đại biểu Trương Thị Bích Hạnh phân tích.

Từ đó, đại biểu đề nghị không đưa khái niệm “chung cư có thời hạn” vào dự thảo luật, tránh gây tâm lý lo lắng cũng như cách hiểu, cách vận dụng không thống nhất. Theo đại biểu, luật cần tập trung quy định thời hạn sử dụng của công trình trên cơ sở hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết luận kiểm định; đồng thời xác định rõ quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình không còn bảo đảm an toàn.

Cùng quan điểm này, đại biểu Dương Minh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP.HCM) cho rằng tâm lý phổ biến của người Việt Nam là mua nhà để ở ổn định, lâu dài. Nếu quy định không rõ ràng, người dân có thể e ngại mua chung cư và chuyển sang tìm mua đất nền, đi ngược định hướng phát triển nhà chung cư tại các đô thị lớn.

Theo đại biểu Dương Minh Tuấn, khi chung cư xuống cấp, không còn bảo đảm chất lượng, cơ quan có thẩm quyền cần kiểm định, thông báo công khai và có phương án cải tạo, xây dựng lại phù hợp. Điều người dân quan tâm nhất là sau khi công trình phải phá dỡ, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của họ được giải quyết như thế nào.

Quy định rõ quyền lợi của người dân sau khi chung cư bị phá dỡ

Đại biểu Vũ Huy Khánh (Đoàn ĐBQH TP.HCM) chỉ ra rằng các khái niệm trong dự thảo hiện chưa thực sự rành mạch. Phần giải thích từ ngữ sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”, trong khi các điều khoản sau lại quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Theo đại biểu, cách quy định này có thể khiến người dân hiểu rằng tồn tại hai loại nhà chung cư: loại có thời hạn và loại không có thời hạn. Trong khi đó, về bản chất, mọi công trình xây dựng đều có tuổi thọ và phải được kiểm định khi hết thời hạn theo thiết kế hoặc khi có dấu hiệu không bảo đảm an toàn.

Đại biểu Vũ Huy Khánh cũng lưu ý sự liên kết giữa quy định xác định thời hạn sử dụng tại Điều 84 và các trường hợp phải phá dỡ tại Điều 85 chưa rõ ràng. Sau khi cơ quan chuyên môn có kết luận kiểm định, luật cần xác định cụ thể công trình được tiếp tục sử dụng, phải sửa chữa hay buộc phá dỡ.

“Có kết luận kiểm định thì mới kết luận được là chung cư hết thời hạn hay chưa. Nhưng kết luận xong rồi thì định đoạt nó thế nào?”, đại biểu Vũ Huy Khánh đặt vấn đề.

Không chỉ dừng ở việc xác định thời điểm phá dỡ, luật cần trả lời đầy đủ những vấn đề phát sinh sau đó: chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ hay tại địa điểm khác; giá trị căn hộ cũ được xác định ra sao; người dân phải đóng góp bao nhiêu để xây dựng lại; quyền sử dụng đất có nhà chung cư được xử lý như thế nào.

Đại biểu Trần Hoài Nam (Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau) cho rằng việc tách thời hạn sử dụng công trình khỏi quyền sở hữu căn hộ là hướng tiếp cận phù hợp, bởi an toàn công trình và quyền tài sản là hai vấn đề có quan hệ chặt chẽ nhưng không thể đồng nhất.

“Cần xử lý đồng thời hai yêu cầu: một là an toàn công trình và hai là bảo đảm quyền tài sản của người dân”, đại biểu Trần Hoài Nam nhấn mạnh.

Theo đại biểu, dự thảo cần luật hóa rõ cơ chế đóng góp kinh phí xây dựng lại, xử lý tranh chấp và quyền sử dụng đất sau khi chung cư bị phá dỡ. Những trường hợp căn hộ đang thế chấp, đang có tranh chấp hoặc đang thực hiện quyền thừa kế cũng phải có phương án giải quyết.

Nếu luật chỉ quy định khi nào chung cư phải phá dỡ nhưng để các quyền lợi sau phá dỡ tiếp tục được thương lượng từ đầu, những điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ khó được xử lý dứt điểm.

Đặt quyền lợi người dân ở trung tâm của chính sách

Nhà ở là tài sản có giá trị lớn và gắn trực tiếp với cuộc sống của mỗi gia đình. Vì vậy, những khái niệm như “chung cư có thời hạn” hay “thời hạn sử dụng nhà chung cư” không chỉ là vấn đề kỹ thuật lập pháp mà còn tác động đến tâm lý thị trường và quyết định mua nhà của người dân.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở cần làm rõ rằng thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu căn hộ. Khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, quyền tài sản, quyền sử dụng đất và quyền được bố trí chỗ ở của chủ sở hữu vẫn phải được bảo vệ bằng những cơ chế cụ thể, minh bạch và khả thi.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, yêu cầu quan trọng là kiểm soát đúng dòng tiền, công khai tình trạng pháp lý, tiến độ dự án và trách nhiệm của chủ đầu tư. Người mua không thể tiếp tục là bên phải gánh chịu phần lớn rủi ro khi dự án chậm tiến độ hoặc tiền huy động bị sử dụng sai mục đích.

Hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở vì thế không chỉ nhằm tháo gỡ thủ tục cho cơ quan quản lý và doanh nghiệp, mà quan trọng hơn là củng cố niềm tin của người dân, bảo đảm quyền sở hữu và tạo lập một thị trường nhà ở an toàn, minh bạch, phát triển bền vững.