Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Giám đốc Cty Luật Thiện Duyên trao đổi các quy định của Bộ luật Dân sự liên quan tới tài sản thế chấp:
Quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở đang được thế chấp tại Ngân hàng khi thực hiện việc sang tên, chuyển nhượng cho người khác thì cần phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật quy định. Vì đây là quan hệ giao dịch mà có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba cũng như bên chuyển nhượng nên pháp luật dân sự đưa ra những quy định cũng như những điều kiện chặt chẽ về trường hợp này.
Với trường hợp muốn chuyển nhượng căn hộ chung cư đang thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng, luật sư Nguyễn Đức Hùng, Giám đốc Cty Luật Thiện Duyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết: Theo quy định tại Điều 320 và Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, ngân hàng có quyền đồng ý hoặc từ chối không cho chủ sở hữu tài sản chế chấp chuyển nhượng tài sản thế chấp cho bên thứ ba trong thời gian thế chấp, trừ các trường hợp các bên đã có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với trường hợp này, theo luật sư Hùng, thực tế sẽ có những cách thức giải quyết như sau:
Thứ nhất: Bên vay sẽ thanh toán toàn bộ khoản nợ cho ngân hàng, hoặc thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và tiến hành thủ tục xóa thế chấp đối với nhà đất đang là tài sản thế chấp. Khi đó, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các bên có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất theo quy định chung.
Trong trường hợp này, nếu bên vay không có đủ khả năng tài chính để tất toán khoản nợ với ngân hàng thì cũng có thể thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng, để tạm ứng, thanh toán trước một khoản tiền chuyển nhượng, để tất toán khoản vay với ngân hàng, và xóa thế chấp đối nhà đất, sau đó các bên sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật. Còn với việc thay thế biện pháp bảo đảm hoặc thay thế tài sản thế chấp thì phải có sự chấp thuận, đồng ý của ngân hàng.
Thứ hai: Bên nhận chuyển nhượng đồng ý kế thừa, tiếp tục thực hiện khoản vay và biện pháp thế chấp tài sản với ngân hàng. Trong trường hợp này, cần có thỏa thuận và thống nhất giữa bên vay, bên thế chấp tài sản, bên nhận chuyển nhượng nhà đất và ngân hàng. Khi đó, các bên sẽ thỏa thuận về các nội dung, cũng như các bước, trình tự, thủ tục cụ thể, để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật./.
