Đa số các đại biểu đều thống nhất cao với sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và nhận định, Dự án Luật sẽ tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch, tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong quản lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản…
Đồng tình với quy định bắt buộc giao dịch qua sàn, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương cho rằng, quy định này nhằm minh bạch hóa thông tin, giúp người mua nhà tránh được nhiều rủi ro:
“Tôi nghĩ rằng, quy định sẽ có nhiều tác động tích cực, người dân được tiếp cận, có thông tin rộng rãi, minh bạch thì đương nhiên thị trường bất động sản sẽ bớt lộn xộn hơn rất nhiều. Và khi nắm được thông tin thì giao dịch sẽ trở ên thông suốt hơn”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh.
Thực tế, đây không phải là một chính sách mới, tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định tất cả các giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch, được xem đây là một trong những công cụ tốt để kiểm soát thị trường.
Theo báo cáo của Bộ xây dựng về tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, chính sách trên đã nhận được sự hưởng ứng của các doanh nghiệp, tạo lập diện mạo mới cho thị trường bất động sản, góp phần thay đổi dần tập quán giao dịch truyền thống, đồng thời là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cơ quan quản lý nhà nước, tạo dựng sân chơi minh bạch và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản.
Tuy nhiên, đại biểu Phạm Thị Hồng Yến - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận đề xuất phải tính đến hiệu quả trong thực tiễn, tránh việc phát sinh chi phí khiến người dân chịu thiệt:
“Hoạt động kinh doanh mà được ghi nhận thì sẽ đảm bảo lợi ích của các bên. Ví dụ hai bên giao dịch mà được bên thứ ba xác nhận thì hiển nhiên là an toàn, giảm thiểu những cái rủi ro. Như vậy là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, cũng cần phải đánh giá những tác động, ví như chi phí tuân thủ như thế nào, cách thức làm thế nào để thuận tiện, thuận lợi cho người dân, tránh việc đưa ra những quy định chi phí tuân thủ quá cao, cũng sẽ hạn chế lợi ích của chính sách đấy”, đại biểu Phạm Thị Hồng Yến nêu ý kiến.
Bởi rõ ràng, thông qua sàn giao dịch sẽ phát sinh thêm một khâu trung gian, làm tăng chi phí cho chủ đầu tư, tính hiệu quả trong thực tiễn khi thực hiện qua sàn giao dịch cũng chưa được chứng minh.
Trong dự án Luật lần này, quy định các giao dịch bất động sản thông qua giao dịch bất động sản, theo đó, yêu cầu chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện việc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cho rằng, quy định này đối với những bất động sản hình thành trong tương lai rất có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, mà điển hình là việc tạo cơ sở cho việc hình thành các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng cũng như thị trường bất động sản mất ổn định về giá.
Đại biểu Hoàng Văn Cường đề xuất: “Tôi nghĩ ngay cả bất động sản có sẵn rồi còn chưa biết thế nào thì bất động sản hình thành trong tương lai khả năng là khó kiểm soát, quản lý. Cho nên không nên quy định bất động sản hình thành trong tương lai lên sàn”.
Trái lại, theo quan điểm của đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai, hình thức giao dịch bất động sản là một hình thức giao dịch hoàn toàn bình thường, tuy nhiên, dự thảo luật lại quy định đây là hình thức giao dịch bắt buộc qua sàn thì không hợp lý. Bởi sẽ hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân trong lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp với khả năng, nhu cầu, nguyện vọng của họ. Điều quan trọng là việc giao dịch phải được công khai, minh bạch.
Hơn nữa, qua rà soát sơ bộ, ít nhất có 15 luật có liên quan đến Luật kinh doanh bất động sản, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng… Thậm chí quy định bắt buộc giao dịch qua sàn còn mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp. Theo đó, Luật Doanh nghiệp quy định doanh nghiệp có quyền lựa chọn hình thức kinh doanh phù hợp để mở rộng thị trường, tiếp cận khách hàng. Hiện nay, hình thức giao dịch trực tuyến, giao dịch điện tử đang rất phổ biến và có khả năng phát triển mạnh. Do vậy, cần rà soát rất kỹ để xử lý quan hệ giữa Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các luật có liên quan, tránh vướng mắc sau này.
Một số đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nên điều chỉnh theo hướng xem giao dịch bất động sản qua sàn chỉ là một trong những hình thức giao dịch mà tổ chức, cá nhân được quyền lựa chọn, không phải là hình thức duy nhất. Đồng thời quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.
