Hôm nay (3/11), Quốc hội dành trọn một ngày thảo luận về những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, phương pháp định giá đất là nội dung thu hút nhiều tranh luận, tham gia ý kiến của các đại biểu bởi đây nội dung quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp. Hiện, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 4 phương pháp định giá đất. Cụ thể:
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. Phương pháp này được áp dụng để định giá khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất. Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá. Phương pháp này được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Phương pháp này được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Về quy định các phương pháp định giá đất trong luật, dự thảo luật đưa ra 2 phương án:
Phương án 1: Quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất nhưng giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.
Phương án 2: Quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.
Việc định giá đất phải bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch. Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
Một nguyên tắc tiếp là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Áp dụng phương pháp phù hợp theo các điều kiện áp dụng dựa trên mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu (thông tin, dữ liệu có thể thu thập được, tính toán được, giả định được), đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật… của thửa đất/khu đất, chấp nhận chênh lệch (không quá 15%) giữa các phương pháp định giá đất.
“Khi chúng ta đảm bảo xác định được bảng giá sát với giá thị trường thì đảm bảo sẽ khắc phục được những tồn tại hiện nay trong việc xác định giá đất và sẽ đảm bảo hài hòa quyền lợi của tất cả các bên có liên quan. Đấy cũng là một cái căn cứ rất quan trọng cho việc giao dịch của người dân hay các doanh nghiệp trên cơ sở tham khảo mức giá của Nhà nước quy định. Tôi cho rằng đấy là điểm tiến bộ rất quan trọng”, đại biểu Vũ Tiến Lộc, đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội
Đóng góp ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Yến, đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể và bỏ điểm b tại khoản 5 Điều 159 và điểm c khoản 6 Điều 159 về phương pháp thặng dư.
Đại biểu nêu rõ, trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá. Hơn nữa, khi thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.
Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau. Do vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm quy định này.
Bên cạnh đó, nhiều đại biểu cũng cho rằng, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Hơn nữa, khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định bởi phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan của người mua. Trong khi đó, quy định của các phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, không cụ thể trong cách tính.
Đại biểu Lê Đào An Xuân, đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Yên cho rằng, mỗi phương pháp định giá đất đều có ưu và nhược điểm riêng. Chính vì vậy, để khách quan và đảm bảo lợi ích của các bên, đại biểu đề xuất nên giao cho từng địa phương tự lựa chọn phương pháp định giá đất cho địa phương mình.
“Hơn ai hết ở địa phương họ sẽ hiểu được đặc thù của họ và các cái yếu tố có thể cấu thành nên giá đất tại đó. Do vậy sẽ phù hợp và tiệm cận với giá thị trường”, đại biểu Lê Đào An Xuân phân tích.
Thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội gặp khó khăn, bất cập có nguyên nhân nảy sinh từ quá trình định giá đất. Trong thời gian tới, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.
