Sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất

Dự thảo Nghị định sửa đổi về giá đất lần này đã sửa đổi Điều 4 Nghị định 44 liên quan đến phương pháp xác định giá đất.

Cụ thể, so với hiện nay, dự thảo đưa ra 04 phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy... và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng.

Việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng...

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, trong bối cảnh đất nước đang phát triển, phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Việc định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển, như thế không có một phương pháp định giá nào phù hợp cho định giá đất trong trường hợp này bằng phương pháp thặng dư. Việc đưa trở lại phương pháp thặng dư vào định giá đất là cách làm dựa trên cơ sở khoa học và cho ra kết quả phù hợp nhất.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khoảng 80% dự án hiện nay đang được định giá theo phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp được thế giới áp dụng nhiều. Các nhà đầu tư khi xác định về phương án đầu tư khả thi cũng áp dụng phương pháp này để xác định việc đầu tư có khả thi hay không. Hiện có 5 phương pháp xác định giá đất, đó là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. “Phương pháp thặng dư phù hợp để áp dụng cho các địa phương đang có tốc độ đô thị hóa nhanh và chuyển dịch đất đai mạnh mẽ” - Ông Thanh nói. Điều này cho thấy việc sử dụng phương pháp thặng dư trong thời gian tới vẫn là rất cần thiết. Vấn đề quan trọng là áp dụng như thế nào cho phù hợp trong thực tiễn.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến phân tích, dù với phương pháp định giá nào, giá đất cũng không giống nhau về cơ sở và thời gian hình thành giá cả mà chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định. Giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian và đặc biệt, có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. Mỗi mảnh đất, khu đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng nên sự xuất hiện của đa dạng các phương pháp định giá là cần thiết để lựa chọn cho từng trường hợp cụ thể khác nhau.

Trong phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai sửa đổi tổ chức ngày 25/8/2023, đa số các đại biểu cũng cho rằng, dự án Luật cần quy định rõ và thống nhất các phương pháp định giá đất cụ thể, tránh cách hiểu, cách áp dụng khác nhau, tạo ra các nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện. Hiện nay điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, dự thảo đang đưa ra 2 phương án về thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý sửa đổi một số điều của Dự thảo Nghị định sửa đổi về định giá đất trong đó có đề xuất: Chỉ nên quy định 1 cơ quan nhà nước, hoặc là Sở Tài chính hoặc là Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng hợp lý nhất là giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan liên quan để thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất… để không để xảy ra tình trạng “quyền anh, quyền tôi”.

Việc xác định giá đất là một trong những vấn đề rất phức tạp chính vì vậy khi ban hành Nghị định về định giá đất phải bảo đảm khách quan, chính xác theo tinh thần Nghị quyết 18/2022 của Ban Chấp hành TƯ Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả về quản lý, sử dụng đất./.

Mời quý vị và các bạn nghe nội dung trao đổi của phóng viên VOV2 với các khách mời tại đây: