Một số thống kê gần đây cho thấy, Hà Nội hiện có khoảng hơn 2.000 chung cư mini, tập trung nhiều nhất ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ… Còn tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Nguồn cung này đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 1,8 triệu người, tương đương gần 40% tổng lao động tại thành phố. Điều này cho thấy chung cư mini từ lâu đã trở thành một phần không thể thiếu trong thị trường bất động sản, bởi nó giúp giải quyết nhu cầu chỗ ở cho hàng triệu người lao động thu nhập thấp.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, các chung cư mini đều có số lượng cư dân sinh sống cố định rất lớn trên một diện tích được tận dụng tối đa; khoảng không, không gian chung, lối thoát nạn hầu như không có. Hơn nữa hầu hết chung cư mini đều được xây dựng trong các khu dân cư đông đúc, ngõ hẹp, việc xây dựng, lắp đặt các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy không đến nơi đến chốn. Bên cạnh đó, loại hình nhà ở này còn là một tác nhân gây ra quá tải hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, người dân khi sinh sống cũng không lường hết được những rủi ro.

Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, bên cạnh những yếu tố tích cực, góp phần đa dạng thị trường bất động sản, sự xuất hiện của loại hình chung cư mini đã lộ rõ những bất cập. Đó là chưa xác định rõ các khu vực được cấp phép xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện phòng cháy chữa cháy. Việc xây dựng hoàn toàn mang tính cá nhân, cùng với việc quản lý lỏng lẻo sau cấp phép xây dựng của chính quyền địa phương dẫn đến sai phép, thay đổi công năng, thiết kế, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng, tự do chuyển nhượng...

Chính vì vậy, mặc dù đã có cơ chế cấp sổ hồng cho chung cư mini, thế nhưng, chỉ một số ít chung cư mini đã làm được sổ hồng cho từng căn hộ, còn lại thì chỉ là đồng sở hữu đối với đất. Và các chủ sở hữu này từ trước tới nay rất khó xin cấp được “sổ hồng”, thậm chí việc đề xuất cũng khó khả thi. Bởi, hầu hết các chung cư mini đều có sai phạm trong xây dựng, phổ biến nhất là xây dựng quá mật độ, xây vượt nhiều tầng so với giấy phép, hoặc có một số sai phạm trong thiết kế,... Đặc biệt, đa phần hệ thống phòng cháy, chữa cháy trong chung cư mini đều thiếu và yếu. Sau các vụ cháy gây ra thiệt hại nghiêm trọng về người và của, các chung cư mini này đều đã “nâng cấp” hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng chỉ là “chắp vá”, không thể đảm bảo an toàn như một tòa chung cư thương mại.

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 với nhiều điểm mới về loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do các cá nhân xây dựng để bán, cho thuê (hay còn gọi chung cư mini). Trong đó, điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về việc phát triển loại hình nhà này. Theo đó, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, phải thành lập một doanh nghiệp bất động sản, phải chuyển quyền sử dụng đất thành vốn và tài sản của công ty và phải thực hiện đầy đủ thủ tục của một dự án đầu tư nhà ở chung cư.

Những quy định này nhận được sự tán thành của hầu hết các chuyên gia bất động sản. Bởi lẽ, nếu không có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có thể tạo thành làn sóng đầu chung cư mini, gây ra sự méo mó cho loại hình bất động sản này.

Bên cạnh đó, còn có quy định căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, chung cư mini để được cấp sổ hồng cần phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật. Đồng thời, phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có chung cư mini.

Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, ở góc độ pháp lý, quy định về phát triển chung cư mini và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này đã được sửa đổi và chặt chẽ hơn. Điều này sẽ có tác động tốt đến tâm lý của nhiều người đang sử dụng nhà ở chung cư với mong muốn tài sản của họ được pháp luật công nhận. Bên cạnh đó, các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cũng sẽ giải quyết những bất cập trước đây.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, những quy định mới không chỉ tạo sự yên tâm, bảo vệ người tiêu dùng, tạo điều kiện tốt hơn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp chính đáng cho người dân thu nhập thấp được sở hữu tài sản của mình mà còn là căn cứ để phát triển dòng sản phẩm này an toàn, bền vững hơn.

Có thể nói, việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển và quản lý bền vững của thị trường nhà ở bởi các tiêu chuẩn kỹ thuật, đồng thời đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường nhà ở hiện đại. Tuy nhiên, các giải pháp quản lý cũng cần sớm được ban hành đồng bộ để tránh những rủi ro, biến tướng của loại hình nhà ở này. Và quan trọng hơn cả là đảm bảo an toàn cho đời sống người dân.

Mời nghe cuộc trao đổi giữa phóng viên VOV2 với Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản: