Theo báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án:
Phương án thứ nhất: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Phương án thứ hai: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2, Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Các đại biểu đều khẳng định, bản chất của đặt cọc là ứng trước một khoản tiền theo thỏa thuận giữa hai bên mua, bán hoặc bên thuê, cho thuê để mua hoặc thuê một sản phẩm dịch vụ nào đó trước khi hoạt động mua, bán, thuê diễn ra và trước khi có sản phẩm dịch vụ hoàn chỉnh giao đến tay người mua, người thuê nhằm khẳng định nhu cầu và ràng buộc giữa hai bên mua, bán, thuê và cho thuê.
Khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh, việc ứng trước một phần tiền không còn là đặt cọc mà thực chất, nó đã là hoạt động mua, bán, giao tiền một phần theo tiến độ. Nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc khi mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khi rủi ro xảy ra, người mua bị mất một khoản tiền rất lớn. Trên thực tế, đã có rất nhiều gia đình bị đẩy đến cảnh khốn cùng vì mua nhà ở của các dự án ma.
Đóng góp ý kiến trong phiên thảo luận về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hồng Nguyên - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận bày tỏ nhất trí với phương án: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình.
Theo đại biểu Trần Hồng Nguyên, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng. Bởi đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và khi hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp. Thực tế, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro cho khách hàng.
Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp. Tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự vẫn còn. Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra.
Đại biểu Vũ Tuấn Anh, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ thì đề nghị kết hợp cả hai phương án. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương lại cho rằng, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Bởi lẽ, quy định này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, do đó, việc cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp họ phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga lý giải, dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng nhưng hoàn toàn có thể khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu phải chặt chẽ để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển.
Đại biểu Huỳnh Thị Phúc, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Bởi qua tham khảo ý kiến Hiệp hội Bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy, 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.
Đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị chỉnh lý theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2, Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.”
Có thể nói, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) rất quan trọng, có nhiều nội dung liên quan dẫn chiếu với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) và một số luật khác, được cử tri, nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất quan tâm. Nếu Luật được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời giúp cho công tác quản lý nhà nước hiệu lực và hiệu quả hơn.
