Mời các bạn nghe trao đổi của phóng viên VOV2 với luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội tại đây:

Giá đất tăng cao trong nhiều năm qua đã và đang trở thành một trong những rào cản lớn nhất đối với mục tiêu “an cư” của người dân, đồng thời tạo áp lực không nhỏ lên hoạt động đầu tư, sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn có hiệu lực từ tháng 8/2024 từng được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập tồn tại dai dẳng, song thực tiễn hơn một năm thi hành cho thấy không ít quy định chưa theo kịp đời sống, thậm chí phát sinh thêm khó khăn mới trong tiếp cận và sử dụng đất đai. Trong bối cảnh đó, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, được xem là bước điều chỉnh kịp thời, mang tính “giải cứu” cho cả thị trường bất động sản lẫn quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 254/2025/QH15 là cách tiếp cận thực dụng, trực diện vào những “điểm nghẽn” đã bộc lộ rõ trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024. Ông cho rằng, “Nghị quyết không phủ nhận tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024, mà đóng vai trò như một van điều tiết, giúp chính sách pháp luật không bị ‘vênh’ quá xa so với khả năng hấp thụ của xã hội”. Việc Quốc hội ban hành nghị quyết tháo gỡ trong giai đoạn chuyển tiếp cho thấy sự cầu thị và lắng nghe từ cơ quan lập pháp trước những phản ánh chính đáng của người dân và doanh nghiệp.

Một trong những vấn đề gây tranh luận gay gắt thời gian qua là công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, không thể phủ nhận có những trường hợp người dân cố tình gây khó dễ, đòi hỏi mức bồi thường vượt quá mặt bằng giá chung, làm chậm tiến độ dự án. Tuy nhiên, luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh rằng, “không thể lấy một số trường hợp cá biệt để phủ định hoàn toàn những yêu cầu hợp lý của người dân”. Luật sư chỉ ra, nhiều dự án bị “treo” suốt 10 - 15 năm, thậm chí lâu hơn, không hẳn vì người dân đòi hỏi vô lý, mà do phương án bồi thường chưa phản ánh đúng giá trị thực của quyền sử dụng đất, hoặc thiếu cơ chế đối thoại, thương lượng bình đẳng. Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung, làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc hoàn thiện phương án bồi thường, tăng cường đối thoại, công khai thông tin và áp dụng các biện pháp hành chính cưỡng chế chỉ khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định. Đây được xem là bước tiến nhằm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi.

Một nội dung khác thu hút sự quan tâm lớn của dư luận là quy định gắn các mức ưu đãi tiền sử dụng đất với hạn mức giao đất ở tại từng địa phương, đồng thời mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần trên một thửa đất. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, quy định này thể hiện rõ quan điểm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. “Ưu đãi đất đai phải hướng tới nhu cầu ở thực, chứ không phải trở thành công cụ để một số người gom đất, chia nhỏ, hưởng lợi nhiều lần” - ông Tuấn phân tích.

Giữa năm vừa qua, dư luận đặc biệt “dậy sóng” trước những trường hợp số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất cao hơn cả giá trị thửa đất. Nguyên nhân chủ yếu được cho là do Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm, trong khi bảng giá mới tại nhiều địa phương được xây dựng ở mức quá cao, tiệm cận hoặc vượt giá thị trường. Trước thực trạng này, luật sư Tuấn nhận định, “nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, chính sách rất dễ phản tác dụng, khiến người dân ‘không dám’ thực hiện các quyền hợp pháp của mình”. Nghị quyết 254/2025/QH15 đã cho phép áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo hướng linh hoạt hơn trong giai đoạn chuyển tiếp, qua đó góp phần giảm cú sốc chi phí cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Ở góc độ thị trường, Nghị quyết 254/2025/QH15 được kỳ vọng sẽ góp phần ngăn chặn làn sóng đầu cơ, phân lô bán nền tràn lan. Việc siết chặt điều kiện hưởng ưu đãi, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất và tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương sẽ làm giảm đáng kể “đất diễn” của giới đầu cơ ngắn hạn. Tuy nhiên, chính sách chỉ phát huy hiệu quả khi được thực thi nghiêm túc, đồng bộ, tránh tình trạng “trên nóng, dưới lạnh”.

Dù mang tính tháo gỡ kịp thời, Nghị quyết 254/2025/QH15 không phải là “chiếc đũa thần” có thể giải quyết mọi vấn đề. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, để bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước khi áp dụng Luật Đất đai 2024, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế thực thi, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai, đồng thời đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Có thể thấy, Nghị quyết 254/2025/QH15 ra đời trong bối cảnh đặc biệt, phản ánh nỗ lực điều chỉnh chính sách của Quốc hội trước những biến động phức tạp của thị trường đất đai. Việc tháo gỡ các “điểm nghẽn” về thủ tục, tài chính và cơ chế thực thi từ ngày 1/1/2026 được đông đảo người dân đồng tình, kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, về lâu dài, cùng với nghị quyết tháo gỡ, các ngành chức năng vẫn cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế linh hoạt hơn, giảm bớt gánh nặng thủ tục cho người dân, tạo môi trường pháp lý ổn định, minh bạch cho doanh nghiệp. Chỉ khi đó, Luật Đất đai 2024 mới thực sự phát huy vai trò là nền tảng pháp lý cho việc quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai của quốc gia./.