Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần tiếp tục hoàn thiện

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đánh giá, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của kinh doanh bất động sản so với Luật 2014 trước đây.

Tuy nhiên, Điều 57 trong Dự thảo quy định: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này”. Theo ông Hiệp, điều này không cần thiết vì hiện nay, khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên, thực tế thì khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Ban soạn thảo cần cân nhắc, có nên đưa thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí. "Chúng tôi có bộ phận bán hàng trực tiếp. Họ là người hiểu dự án, đồng thời thuyết trình cũng tâm huyết hơn môi giới. Hơn nữa, qua môi giới phải trả chi phí từ 3-3,5% nhưng nếu tự bán, chi phí chỉ 1-1,5% nên sẽ tiết kiệm được nhiều. Do đó, đề nghị không quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn. Chỉ nên đưa ra điều kiện giao dịch bất động sản công khai minh bạch một giá là hợp lý nhất”, ông Hiệp nói.

Tại điểm 14 Điều 18 Dự thảo quy định: “Không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”. Với mục đích để ngăn chặn việc mua đi bán lại nên quy định này là phù hợp, thế nhưng nếu trong trường hợp 2 bên hợp tác cùng nhau, cùng có tên trên Giấy chứng nhân đầu tư, thì cần phải có trường hợp ngoại lệ. Chính vì vậy, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Ban soạn thảo cần bổ sung thêm ý “trừ trường hợp bên tham gia hợp tác, liên doanh cùng có tên được công nhận là đồng chủ đầu tư trong Giấy chứng nhận đầu tư.”

Bên cạnh đó, về phương thức thanh toán, điểm 4d Điều 24 quy định: “Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.” Ông Hiệp cho rằng, điểm này thực ra thừa không cần thiết vì Điều 26 đã quy định nếu đủ điều kiện giao dịch (ký hợp đồng) thì lần đầu thanh toán được phép là 30% giá trị.

“Thực tế, khi chủ đầu tư đã được cấp giấy phép đầu tư và thông qua quy hoạch 1/500 thì được phép nhận tiền đặt cọc 5% giá trị bất động sản hoàn thành trong tương lai để khẳng định quyền mua của mình chứ không phải khi đã đủ điều kiện giao dịch hợp đồng như Điều 24. Do đó, nên bổ sung điều kiện cho phép đặt cọc 5% nhưng không phải như quy định điểm 4d Điều 24 và nên sửa lại: “Chỉ được nhận tiền đặt cọc giữ chỗ khi nhà ở, công trình xây dựng đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư và phê duyệt quy hoạch 1/500 và có quyết định giao đất, tiền đặt cọc không quá 5% và thời gian đặt cọc không quá 12 tháng”, ông Hiệp đề xuất.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội, so với các Dự thảo lần trước thì Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 5/4/2023 đã có nhiều sự thay đổi. Tuy nhiên, cần tiếp tục xem xét.

Tại điểm g khoản 2 Điều 7 của Dự thảo quy định: “Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng: Quy định như đã nêu chưa thực sự rõ ràng, cụ thể, sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện và sẽ là nguy cơ tạo nên những đòi hỏi, hạch sách, yêu cầu từ phía cán bộ thực hiện quyền quản lý, thanh tra và kiểm soát đối với các doanh nghiệp. “Để dễ dàng trong việc thực hiện, chúng tôi kiến nghị 2 vấn đề: quy định rõ “Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản” là những loại hồ sơ giấy tờ cụ thể nào? hoặc chỉ nêu thông tin cụ thể về: loại đất, nguồn gốc đất, giấy phép xây dựng...; và thay cụm từ “hợp đồng bảo lãnh” thành “văn bản cam kết bảo lãnh””, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho rằng: Theo Điều 107 Bộ luật dân sự thì phạm vi bất động sản rất rộng, ngoài đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất thì còn có: tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo đó, một số loại cây lâu năm, một số loại rừng... cũng được coi là BĐS. Nhưng Luật Kinh doanh BĐS chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh một số loại BĐS nhất định gồm nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Như vậy, tên gọi của luật không thống nhất với phạm vi điều chỉnh (phạm vi điều chỉnh hẹp hơn), không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học.

Từ những lập luận trên, ông Đỉnh cho rằng nên bãi bỏ Luật Kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp không thể bỏ Luật này, ông Đỉnh đề xuất ban soạn thảo chỉ nên sửa đổi một số Điều của Luật chứ không cần ban Luật mới thay thế Luật cũ./.