Lưu ý khi mua nhà ở tập thể cũ

Thủ tục giao dịch nhà tập thể cũ

Luật Nhà ở 2023 có quy định, người sở hữu được phép giao dịch nhà ở khi: Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; Không có tranh chấp: không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phù hợp với quy hoạch khu đô thị hoặc là khu dân cư; Không bị hạn chế bởi các văn bản của cơ quan có thẩm quyền.

Thủ tục giao dịch giống với các bất động sản thông thường, chủ sở hữu căn nhà sử dụng giấy chứng nhận đó kèm theo thẻ căn cước, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn liên hệ với Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng soạn thảo để ký kết hợp đồng mua bán nhà có công chứng, chứng thực, sau đó các bên ký và thực hiện việc bàn giao nhà và giao tiền rồi là nộp vào Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ đăng ký theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp nhà tập thể là nhà thuê của Nhà nước, không được cấp giấy chứng nhận về nhà ở sẽ không được phép giao dịch.

Đền bù khi Nhà nước xây mới

Hiện nay, vấn đề xây mới, cải tạo nhà ở tập thể cũ được quy định tại rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng… và các văn bản nghị định, thông tư hướng dẫn hiện hành có liên quan.

Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó có nêu điều, khoản chi tiết về bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của căn hộ cho chủ sở hữu nhà chung cư:

Tại điểm a, b, khoản 7, Điều 70 Luật Nhà ở 2023 quy định: Đối với nhà ở cũ, nhà chung cư xây dựng trước năm 1994 thì chủ sở hữu nhà chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền tương đương với giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp không có nhu cầu nhận nhà ở tái định cư; Đối với nhà ở cũ, nhà chung cư xây dựng trước năm 1994 mà chủ sở hữu nhà chung cư không đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; hoặc có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ theo quy định tùy từng trường hợp cụ thể.

Những trường hợp phải di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Nghị định 98/2024 quy định về cải tạo nhà chung cư, có 3 trường hợp phải di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Nhà tập thể cũ có các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng; Nhà bị hư hỏng nặng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, xử lý nước thải, điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, có nguy cơ mất an toàn trong vận hành khai thác; Nhà chung cư bị hỏng một trong các kết cấu công trình gồm: móng, cột, tường, xà, dầm không đáp ứng yêu cầu sử dụng thông thường mà không phải phá dỡ như 2 trường hợp trên, nhưng thuộc diện cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được duyệt.

Theo quy định tại Điều 28, Nghị định số 98 năm 2024 của Chính phủ, việc bồi thường tái định cư đối với nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước bao gồm cả nhà chung cư được thực hiện như sau:

Đối với các căn hộ ở tầng 1, chủ sở hữu được bồi thường hệ số K từ một đến hai lần diện tích căn hộ bị phá dỡ và được ghi trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc là khi đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận đất thì là diện tích ghi trong giấy tờ này thì cũng được tính nhân với hệ số một đến hai lần căn cứ hệ số K thì được quy định tại thời điểm này thì Ủy ban nhân dân xác định hệ số K theo từng vị trí khu vực thuộc diện cải tạo.

Đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số K từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, Ủy ban nhân dân tỉnh xác định hệ số K áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số K để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.

Có thể lập vi bằng khi giao dịch nhà tập thể cũ không có giấy chứng nhận?

Luật nhà ở, Luật đất đai đều có quy định, nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Giao dịch chỉ được coi là hợp pháp nếu như lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký sang tên. Nhưng thực tế có nhiều giao dịch, cá nhân chỉ viết giấy tay vì không có giấy tờ hợp pháp. Chính vì vậy, nếu mua bằng giấy viết tay, cần phải tìm lại chủ cũ của căn hộ để yêu cầu sang tên. Nếu trường hợp nhà chưa có giấy chứng nhận thì phải yêu cầu chủ làm giấy tờ mới thực hiện giao dịch.

Có những người khi mua bán căn hộ không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã lập vi bằng. Hiện pháp luật nghiêm cấm các hành vi chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ hợp pháp nên vi bằng chỉ là văn bản để xác nhận có việc giao nhận tiền. Mọi rủi ro, người mua phải chịu.

Mời quý vị và các bạn nghe trao đổi của phóng viên VOV2 với luật sư Đặng Văn Cường - Văn phòng luật sư Chính Pháp tại đây: