Luật sư Đặng Văn Cường – Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp tư vấn về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:

Thính giả Hoàng Thị Phúc ở tỉnh Lạng Sơn nêu câu hỏi:

Tôi có cho một người bạn thuê nhà. Tôi với người bạn đó có ký hợp đồng với thời hạn thuê trong 3 năm và thanh toán vào ngày mùng 1 hàng tháng. Trước đó, bạn tôi thanh toán rất đúng hạn và đầy đủ. Tuy nhiên, từ tháng 5 đến giờ, bạn tôi không thanh toán tiền nhà, tôi liên hệ cũng không được. Tôi có đến mấy lần, đều thấy nhà khóa cửa. Chồng tôi nói tôi cứ mở cửa vào xem thế nào, nhưng tôi sợ nếu nhỡ mình tự tiện vào rồi mất mát gì đó thì mang tiếng. Nhưng chờ đợi đến nay cũng gần nửa năm rồi, giờ tôi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng để cho người khác thuê được không? Đồ đạc của bạn tôi thì cần phải xử lý thế nào mới đúng?

Luật sư Đặng Văn Cường – Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp cho biết, căn cứ khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau:

“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.”

Như vậy, trong trường hợp này đã hơn 5 tháng, bên thuê nhà không thanh toán tiền thuê nhà thì bên cho thuê có quyền thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi lại nhà. Tuy nhiên, để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn đúng luật và tránh các vấn đề bồi thường về sau, chủ thể đơn phương chấm dứt phải làm theo các trình tự sau đây:

- Khi phát hiện hợp đồng thuê này thuộc trường hợp mà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn thì bên yêu cầu đơn phương phải thu thập được chứng cứ đầy đủ để chứng minh hành vi của bên còn lại.

- Khi đã xác định được quyền lợi của mình bị xâm phạm, bên yêu cầu phải gửi thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên còn lại trước một khoảng thời gian hợp lý.

Theo đó, căn cứ điểm g khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;

Do đó, trước tiên chủ nhà cần thực hiện thông báo cho bên đi thuê về việc yêu cầu thanh toán tiền. Nếu người thuê cố tình không thanh toán thì có thể thông báo đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và thông báo này sẽ bằng văn bản gửi đến người thuê nhà và có thể gửi đến chính quyền địa phương nơi có ngôi nhà đó. Nếu trong trường hợp, hợp đồng thuê nhà có công chứng thì có thể gửi đến cơ quan công chứng, nội dung nêu rõ lý do là chậm thanh toán tiền cũng như thông báo sẽ thu hồi lại nhà và không chịu trách nhiệm pháp lý đối với những thiệt hại mà bên thuê nhà có thể xảy ra. Còn nếu trong trường hợp không xác định được thông tin người thuê nhà đang ở đâu thì gửi thông báo đó đến chính quyền địa phương và đến địa chỉ nơi mà người thuê nhà đó có ghi trong hợp đồng.

Đối với tài sản người thuê để lại, tránh trường hợp bên đi thuê quay lại vu vạ phá hoại tài sản hoặc chiếm đoạt tài sản khi lấy lại nhà có thể mời công ty Thừa phát lại để họ ghi nhận lại sự việc và ghi nhận lại các tài sản có trong khuôn viên ngôi nhà. Sau đó, có thể di chuyển tài sản đến kho cất giữ. Tuy nhiên, trong quá trình di chuyển không được cố ý làm hư hỏng tài sản và không được làm mất tài sản của họ.

Khi bên đi thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì bên cho thuê có thể trừ vào tiền cọc. Nếu không có tiền cọc thì có thể xử lý tài sản bên cho thuê để bù trừ nghĩa vụ thanh toán tiền còn nợ. Tuy nhiên, việc bán đấu giá, phát mại, thu giữ tài sản phải có sự thỏa thuận từ trước giữa các bên hoặc theo sự phán quyết của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp các bên không thỏa thuận với nhau.