Sửa Luật Đất đai để tháo gỡ vướng mắc trong thu hồi đất

Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý các vấn đề liên quan đến đất đai. Kể từ khi lần đầu tiên được ban hành năm 1987, sau hơn 30 năm thực hiện, qua nhiều lần sửa đổi bổ sung, ban hành mới, mang lại nhiều kết quả quan trọng. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy, Luật Đất đai đang có hiệu lực thi hành cũng bộc lộ những bất cập nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý và sử dụng đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân...

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai, một trong những nội dung được đưa ra lấy ý kiến là việc thu hồi đất, trưng dụng đất. Phóng viên VOV2 đã phóng vấn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, kiêm Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế:

PV: Thưa PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, ông đánh giá thế nào về sự thảo Luật đất đai sửa đổi vừa được Bộ Tài nguyên và môi trường vừa công bố lấy ý kiến của nhân dân, so với Luật đất đai năm 2013?

-PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Dưới góc độ là một người nghiên cứu về pháp luật đất đai thì trước hết cảm nhận chung của tôi là dự thảo Luật đất đai năm 2013 sửa đổi đã thể chế những quan điểm, chỉ đạo cơ bản của Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng. Theo đó, trong Dự thảo giá bổ sung một mục tại Chương 2 quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân. Thứ hai, trong Dự thảo đã quy định Nhà nước thực hiện việc giao đất thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Bổ sung một quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, đó là kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu sử dụng đất, quy định về vấn đề là đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành phương án hỗ trợ tái định cư và bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định mà giao trách nhiệm này cho UBND cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất. Bên cạnh đó còn có quy định củng cố tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc tích tụ tập trung đất nông nghiệp thông qua quy định Nhà nước thành lập Ngân hàng nông nghiệp. Cùng với đó dự thảo Luật cũng quy định chi tiết hơn, cụ thể hơn đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

PV: Hỏi về Luật Đất đai, khiếu nại, khiếu kiện về đất đai chiếm số lượng lớn trong số đơn thư gửi về Đài TNVN. Thống kê trên địa bàn cả nước, khiếu nại, tố cáo về đất đai thường chiếm gần 70% số đơn khiếu nại, tố cáo các cơ quan hành chính nhận được. Riêng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đơn khiếu nại, tố cáo về đất đai chiếm đến 98% số lượng đơn thư nhận được hằng năm. Trong đó đa phần liên quan tới việc thu hồi đất. Theo ông, vì sao lại như vậy?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Có một phần là do nguyên nhân khách quan. Kể từ khi chúng ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCH, đã trả lại cho đất đai những giá trị ban đầu vốn có của nó cùng với đó là đổi mới cơ chế quản lý đất đai, xác định hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, trao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người dân và có những biện pháp bảo đảm quyền của người sử dụng đất, cho phép người dân được chuyển quyền sử dụng đất. Tất cả những điều này đã khiến cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị, tác động vào việc tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Tuy nhiên, nguyên nhân chủ quan là ở chỗ, cơ chế quản lý đất đai và chính sách pháp luật đất đai của chúng ta vẫn chưa hoàn chỉnh.

Một trong những bất cập lớn nhất của Luật Đất đai năm 2013 là sự tồn tại của cơ chế hai giá đất. UBND cấp tỉnh vừa là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền thu hồi đất lại vừa có quyền xác định ban hành bảng giá đất cụ thể làm căn cứ để bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất. Tôi cho rằng quy định này chưa thực sự hợp lý. Trong khi đó, trên thực tế, người dân thực hiện giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, hình thành lên một giá khác và giá này theo các quy luật của thị trường, phụ thuộc vào quan hệ cung cầu.

PV: Với khung giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh như hiện nay thì mức giá cao nhất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nhiều địa phương tuy bằng 1,5 lần giá tối đa tại khung giá đất do Nhà nước ban hành song vẫn thấp hơn nhiều lần giá giao dịch trên thị trường. Người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi được bồi thường một khoản tiền không đủ để mua lại một góc thửa đất của chính họ sau khi Nhà nước giao cho doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến cho khiếu kiện về đất đai kéo dài, ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế xã hội ở địa phương. Theo ông, dự thảo Luật Đất đai lần này đã xử lý vấn đề này như thế nào?

-PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Dự thảo Luật đất đai lần này, theo tôi, đã tiếp thu tinh thần của Nghị quyết 18, trong đó có việc bỏ khung giá đất và giao thẩm quyền xây dựng bảng giá đất cho UBND cấp tỉnh. Trong Nghị quyết 18 có nêu vấn đề là giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh thì TW phải xây dựng phương pháp trong việc định giá đất và phải thanh tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất của chính quyền các địa phương để đảm bảo thực hiện công khai, minh bạch dân chủ và khách quan, tránh tình trạng là chúng ta giao cho các địa phương nhưng mà thiếu các tiêu chí cơ chế rõ ràng để kiểm soát, giám sát thì sẽ dẫn tới nguy cơ là nhiều người lạm dụng và có thể người ta định giá không thật sự chính xác.

Thứ hai nữa là Dự thảo Luật đất đai vẫn giữ nguyên một trong những nguyên tắc xác định giá đất là phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013. Theo tôi, sẽ khó có sự đột phá trong việc xác định giá đất một cách chính xác tuân theo các quy luật của thị trường như tinh thần Nghị quyết 18. Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp thu ý kiến của người dân của các chuyên gia, các nhà khoa học của đội ngũ luật sư của cơ quan quản lý nhà nước để có những sửa đổi, bổ sung thêm các quy định làm thế nào để thể chế hóa được quan điểm của Nghị quyết 18, tức là khung giá đất giao thẩm quyền xác định bảng giá đất cho UBND các địa phương giá đất tuân theo các quy luật của thị trường.

Nếu thực hiện được như tinh thần của Nghị quyết 18 thì sẽ tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc còn nếu vẫn như Dự thảo mà Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố xin ý kiến người dân thì tôi cho rằng cũng chưa có kỳ vọng có những sự thay đổi căn bản trong việc xác định giá đất.

PV: Việc bỏ khung giá đất theo dự thảo Luật đất đai sửa đổi, tính giá đất theo giá thị trường… được kỳ vọng sẽ ngăn chặn tình trạng thất thu thuế khi chuyển nhượng bất động sản, giảm được khiếu kiện của người dân. Còn theo ông thì sao? Liệu việc bỏ quy định về khung giá đất có giúp việc bồi thường khi thu hồi đất dễ dàng hơn, thuận lợi hơn hay không?

-PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Hiện nay, các các thủ tục hành chính chúng ta cũng còn khá phức tạp, dẫn đến tình trạng sau khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất, phải một thời gian khá dài sau đó người dân mới nhận được tiền đền bù, khi đó, giá đất đã có biến động, thay đổi nhiều so với khi ra quyết định bồi thường. Điều này dẫn đến tâm lý người dân cho là bị thua thiệt khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, quan điểm cá nhân của tôi dưới góc độ là người nghiên cứu tôi ủng hộ việc bảng giá đất được xây dựng hàng năm.

Việc bỏ khung giá đất sẽ khiến cơ chế định giá đất tiệm cận với các quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, với điều kiện việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương, mặc dù là dự thảo luật giao cho UBND cấp tình, nhưng UBND cấp tỉnh cần phải chuyển giao hoặc thuê cơ quan chuyên môn về định giá để xác định giá đất theo các nguyên tắc mà thế giới đã áp dụng.

Trong trường hợp giá đất do cơ quan chuyên môn định giá quá cao một cách bất thường thì cũng cần phải có sự can thiệp xác định giá đất đúng với giá thị trường. Ngược lại, khi giá đất do cơ quan chuyên môn vì một lý do nào đó định giá đất thấp hơn giá thị trường, thì cũng cần phải có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo phản ánh đúng giá thị trường. Nếu chúng ta làm với cơ chế thống nhất, đồng bộ thông suốt, khách quan thì kỳ vọng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi áp dụng giá đất mới này sẽ giải quyết, tháo gỡ được một số bất cập. Không phải ngẫu nhiên trong Nghị quyết 18 lại nêu vấn đề là chú trọng đến tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá năng lực, trình độ chuyên môn của tổ chức tư vấn về giá đất độc lập.

PV: Cũng có ý kiến cho rằng, để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, cần phải công khai, lấy ý kiến rộng rãi, phải đạt được sự đồng thuận cao trong số những đối tượng bị thu hồi đất trước khi tiến hành thu hồi đất. Điều này thể hiện sự dân chủ và khách quan khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất và hạn chế những tiêu cực trong việc che giấu thông tin, không bình đẳng trong thu hồi đất. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nghĩ sao về ý kiến này?

-PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Công khai, minh bạch luôn luôn là một yếu tố được đặt lên hàng đầu, mang lại lợi ích cho rất nhiều phía. Đây cũng là cơ sở để người dân hiểu, đồng thuận và có thể giám sát được việc làm của các cơ quan nhà nước khiến cho một số cán bộ công chức Nhà nước, nếu như có những ý định không trong sáng thì người ta cũng ngại không dám thực hiện.

Tuy nhiên, cũng cần phải có quy định chi tiết đủ rõ để mọi người thống nhất trong cách hiểu và áp dụng. Kinh nghiệm của Hàn Quốc, người ta xác định nguyên tắc là đồng thuận tương đối khi quy định dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư xây dựng nếu được 85 % người bị thu hồi đất trở lên đồng ý thì được coi là phương án nhận được sự đồng thuận. Còn trường hợp ngược lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phải xem xét và phải có trách nhiệm giải trình với người dân. Nguyên tắc đồng thuận tuyệt đối như chúng ta đang kỳ vọng là rất khó có tính khả thi.

PV: Mặt khác, khung giá đất tồn tại nhiều năm đã khiến bảng giá đất địa phương được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường. Điều này khiến không ít doanh nghiệp, cơ quan, bộ, ngành được giao đất, nắm trong tay “đất vàng” bắt tay với chính quyền địa phương để đưa giá đất ở một số nơi xuống rất thấp, sau đó chuyển nhượng chênh lệch hàng chục lần so với giá thị trường, làm thất thoát lớn tài sản của nhà nước. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

-PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Chúng ta thấy rằng là khi mà nền kinh tế đã chuyển sang cơ chế thị trường và vận động theo các quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Thế nhưng cơ chế xác định giá đất của chúng ta thì vẫn không chuyển theo cơ chế thị trường mà vẫn tồn tại việc Nhà nước xác định giá đất dựa vào những ý chí chủ quan, cảm tính của cơ quan quản lý đất đai. Như vậy sẽ tạo ra sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước xác định với giá đất trên thị trường, tạo ra kẽ hở để chiếm dụng, rồi có sự chênh lệch giá bán ra kiếm lời.v.v.

PV: Ông có cho rằng cần bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất, bổ sung thêm hướng dẫn về căn cứ xác định giá đất cụ thể trong trường hợp sử dụng để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất theo hướng “dựa trên mức giá trung bình của hai loại giá đất trước và sau khi bị thu hồi đất”; điều chỉnh lại mức hỗ trợ theo hướng tăng lên so với quy định hiện nay?

-PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Tôi ủng hộ chủ trương này bởi vì nếu làm tốt thì nó giải quyết hài hòa lợi ích của các bên, của Nhà nước, của chủ đầu tư và của người bị thu hồi đất, đây là cơ chế mang lại lợi ích và ưu việt hơn so với cơ chế hiện nay chúng ta đang thực hiện.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!