Chưa thông qua Luật Đất đai sửa đổi - sự cẩn trọng cần thiết

Trước đó, theo kế hoạch làm việc dự kiến ban đầu của Quốc hội, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đang diễn ra. Thế nhưng, mới đây tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đã nhất trí đề nghị Quốc hội chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp này.

Thực tế cho thấy, Luật Đất đai là luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, phức tạp, có tác động đến mọi mặt của đời sống, kinh tế, xã hội. Luật Đất đai không chỉ giữ vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai như: Luật Bất động sản, Luật Nhà ở... mà còn ảnh hưởng sâu sắc tới mọi tầng lớp nhân dân, doanh nghiệp và sự phát triển của mỗi quốc gia.

Tuy nhiên, trong nhiều phiên họp của Quốc hội thời gian qua đều chỉ ra rằng, cách thiết kế chính sách trong dự luật chưa tập trung, khó xác định xu hướng, chưa thống nhất nhiều vấn đề phức tạp. Một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu và nhiều nội dung còn có ý kiến khác nhau..

Trong đợt đầu kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, khi thảo luận tại hội trường, có 5/22 ý kiến đề nghị thông qua dự án Luật tại kỳ họp thứ 6, có 6/22 ý kiến nhận định cần sớm thông qua dự thảo luật, nhưng phải bảo đảm chất lượng và 11/22 ý kiến đề nghị rà soát kỹ lưỡng, dành thêm thời gian tiếp thu, chỉnh lý dự luật thấu đáo, cân nhắc cẩn trọng và đề nghị chưa thông qua tại kỳ họp này.

Nhiều cử tri cho rằng Luật đất đai (sửa đổi) nếu không được tính toán kỹ sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước. Đồng thời, không đảm bảo sự khách quan công bằng cho các bên liên quan.

Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp và lợi ích cho nền kinh tế là vấn đề được đặt lên hàng đầu khi thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

Khi phân tích kỹ hơn vào từng nội dung, vẫn thấy ở đó những điểm bất cập, vướng mắc. Chẳng hạn như phương pháp định giá đất. Đây được xem là nội dung quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp.

Theo dự thảo Luật có 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Mặc dù được đánh giá là đã khá tiệm cận thông lệ quốc tế, tuy nhiên, những vấn đề liên quan đến khái niệm, nội hàm về các phương pháp định giá đất, xem xét bổ sung qui định nguyên tắc đối với trường hợp phải kết hợp 2 - 3 phương pháp định giá đất khác nhau… vẫn khiến không ít chuyên gia đặt dấu chấm hỏi.

Nhiều ý kiến cho rằng, không nên quy định chi tiết các phương pháp định giá đất vào Luật do đặc điểm phức tạp của các phương pháp định giá đất. Bởi lẽ, kỹ thuật định giá đất thuộc chuyên môn sâu, có rất nhiều yếu tố, trường hợp xảy ra, phù hợp với hướng dẫn cấp ngành hơn đưa vào Luật. Hơn nữa, mặc dù Luật Đất đai đã qua 2 lần sửa đổi lớn, trải qua 20 năm áp dụng các phương pháp định giá đất, nhưng đến nay vẫn bộc lộ nhiều vấn đề khó giải quyết.

Trong khi đó cũng có một số người lại nhận định, không nên dùng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất. Bởi phương pháp này được áp dụng ước tính doanh thu, chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả thường thiếu chính xác và sai số lớn.

Bên cạnh đó, cũng có không ít ý kiến cho rằng Dự thảo Luật quy định càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng, nếu áp dụng 4 phương pháp cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại phiên họp UBTV Quốc hội (giữa 2 đợt Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV) cũng nhấn mạnh, đây là vấn đề khó nhất của dự thảo. Có tới bốn phương pháp định giá đất, trong khi Nghị định của Chính phủ không phải là luật, cũng chỉ đưa hướng dẫn càng công khai, minh bạch càng tốt.

Cùng với đó, để khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Đây được xem là bước đột phá lớn trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này.

Thế nhưng, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Bởi, khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định bởi phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan của người mua. Trong khi đó, các phương pháp xác định giá đất theo quy định hiện hành lại chưa thực sự rõ ràng và còn gặp nhiều lúng túng khi thực hiện.

Một vấn đề nữa là việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền.

Quy định này nhằm xem xét cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp đang sử dụng đất có nguồn gốc do ông cha để lại. Đây là các trường hợp còn phổ biến, nhất là ở các khu vực nông thôn. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận với những trường hợp này là không thuộc các trường vi phạm pháp luật về đất đai và giao trái thẩm quyền đã được quy định dự luật.

Trước đó, Dự thảo luật thiết kế hai phương án: Phương án 1 đề nghị quy định thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đến trước ngày 1/7/2014. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014 được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì diện tích được công nhận quyền sử dụng đất.

Phương án 2, đề nghị chỉnh sửa thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đến thời điểm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì diện tích được công nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội gặp nhiều bất cập trong đó có nguyên nhân do Luật Đất đai và một số luật khác còn vướng mắc, đang còn chồng chéo, xung đột.

Được xem như luật trung tâm liên quan trực tiếp đến các Luật Bất động sản, Luật Nhà ở.... nên chất lượng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề được đặt lên hàng đầu. Việc chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) trong kỳ họp này được đánh giá là việc làm cần thiết, chậm mà chắc, tạo điều kiện cho cơ quan soạn thảo, thẩm tra phối hợp với các cơ quan hữu quan tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng để những quy định, nội dung còn nhiều ý kiến khác nhau sẽ được thống nhất, đảm bảo tính chặt chẽ, ổn định, khả thi, tất cả vì lợi ích của nhân dân./..