Cá nhân thực hiện hoạt động môi giới bất động sản không được hành nghề tự do mà phải có chứng chỉ hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Bộ Xây dựng sẽ là cơ quan tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ. Đây là một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã được thông qua và có hiệu lực chính thức từ 1/8/2024. Quy định này sẽ góp phần như thế nào trong việc minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới, giao dịch bất động sản? Đây là nội dung được chúng tôi đặt ra trong cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản.
PV: Thưa ông Nguyễn Văn Đỉnh, ông nhìn nhận và đánh giá như thế nào về thực trạng cũng như vai trò của lực lượng môi giới bất động sản ở nước ta trong thời gian vừa qua?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Kinh doanh bất động sản cũng là một hình thức kinh doanh trong nền kinh tế thị trường. Khi nhu cầu của bên bán bên mua xuất hiện thì ắt sẽ hình thành một lực lượng trung gian gọi là người môi giới để xúc tiến quan hệ giữa bên bán và bên mua đến với nhau. Thực tế, tôi cho rằng vai trò của môi giới bất động sản rất quan trọng. Vì chúng ta thấy hiện nay các chủ đầu tư là các doanh nghiệp bất động sản thì có nhiều người đã thành lập các bộ phận để tự bán hàng, tự kinh doanh sản phẩm nhưng bên cạnh đó cũng có doanh nghiệp phải nhờ bên thứ ba là các sàn giao dịch bất động sản hoặc lực lượng môi giới bất động sản kết nối hộ. Bởi vậy, tôi cho rằng vai trò của đội ngũ môi giới bất động sản rất quan trọng. Tuy nhiên, thời gian vừa qua sự hình thành lực lượng môi giới khá đông nhưng chất lượng lại chưa phải ở mức độ cao đủ tiêu chuẩn để hành nghề. Ngoài lực lượng môi giới chuyên nghiệp chính quy của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ hay sàn giao dịch thì những người môi giới tay ngang, không chính quy mà chúng ta vẫn gọi vui bằng ngôn ngữ dân gian là “cò đất” cũng rất đông và việc tồn tại một đội ngũ môi giới thiếu chuyên nghiệp như vậy luôn luôn có hai mặt.
PV: Việc để những người môi giới bất động sản tự do hoạt động như vậy theo ông sẽ gây ra hậu quả gì và nó sẽ tạo bất công như thế nào cho những người môi giới bất động sản đạt chuẩn theo quy định?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Chúng ta thấy rằng lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam khá mới mẻ, chỉ hình thành phát triển được khoảng 20 - 30 năm trở lại đây và cũng đã hình thành nên một số các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản khá bài bản. Thậm chí chúng ta cũng đã thành lập các tổ chức nghề nghiệp về lĩnh vực bất động sản như Hiệp hội bất động sản Việt Nam và trong Hiệp hội bất động sản Việt Nam thì có thành viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng là một tổ chức tập hợp nghề nghiệp của những người môi giới hoạt động bất động sản. Với những người hoạt động môi giới chuyên nghiệp, bài bản sẽ phải có chuẩn mực nghề nghiệp, được đào tạo bài bản, có am hiểu nhất định về mặt pháp lý để cung cấp thông tin, xúc tiến đưa bên bán bên mua đến với nhau. Họ là người được hai bên thuê để cung cấp dịch vụ thì chắc chắn họ phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin và họ cũng như một cánh tay nối dài của chú tư để đưa sản phẩm đến với khách hàng. Nhưng số lượng môi giới chuyên nghiệp này tham gia vào các hiệp hội bất động sản hay Hội môi giới là rất hạn chế, phần đông còn lại là những người hoạt động tay ngang trong lĩnh vực này và họ không có khả năng nắm bắt thông tin, thậm chí đôi khi vì lợi nhuận họ sẵn sàng đưa tin một cách sai lệch để lừa đảo khách hàng, cả bên bán và bên mua. Và vì thế mọi hoạt động chính quy bài bản cũng bị xấu đi hình ảnh bởi những lực lượng gọi là "cò đất" này.
PV: Những phiên đấu giá đất bị thổi giá một cách bất thường vừa qua ở Hà Nội, liệu có sự tác động từ những chiêu trò của lực lượng môi giới bất động sản hoạt động tự do hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Về nguyên tắc thì môi giới không được tham gia vào trong quan hệ mua bán, họ chỉ là người đứng trung gian để đưa bên bán và bên mua đến được với nhau. Nhưng cũng có hiện tượng một số môi giới biến thành khách hàng và họ găm hoặc ôm hàng để tạo ra những cơn sốt đất, cố tình đưa ra những thông tin sai lệch đẩy giá bất động sản lên cao. Đây là một hiện tượng mà báo chí thời gian qua đã phản ánh. Vụ việc đấu giá đất ở Hà Nội gần đây, Chính phủ, Thành phố Hà Nội đã có sự chỉ đạo các cơ quan tiến hành kiểm tra, thanh tra và điều tra để tìm ra sai phạm. Chúng ta kỳ vọng rằng những người thực sự có hành vi như thế thì sẽ bị phát hiện và xử lý đích đáng. Thông qua đó cũng sẽ nắn chỉnh lại và những người đang có hành vi đó trong tương lai sẽ phải chấm dứt.
PV: Trong bối cảnh như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tại khoản 2 Điều 61 có quy định về điều kiện để cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hoạt động trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Ở góc nhìn của một người nghiên cứu chuyên sâu lĩnh vực pháp lý bất động sản, không biết quan điểm của ông Nguyễn Văn Đỉnh về quy định này như thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Thực ra, khi làm luật về bất động sản thì các nhà quản lý thì cũng đã lựa chọn chính sách một cách hợp ly, phù hợp. Trước đây luật cũ cho phép môi giới bất động sản có thể hành nghề trong doanh nghiệp hoặc hành nghề tự do nhưng phải nộp thuế, thì cũng giống như luật sư phải tham gia vào một tổ chức hành nghề hoặc là luật sư hoạt động tự do theo giấy phép của Sở Tư pháp cấp. Lần này Luật Kinh doanh bất động sản quy định môi giới bắt buộc phải vào trong doanh nghiệp thì tôi cho rằng yêu cầu này sẽ khuyến khích tốt hơn, quản lý tốt hơn hoạt động môi giới bất động sản. Bởi đương nhiên khi cá nhân hành nghề thì không thể bằng chế độ báo cáo của doanh nghiệp. Tuy nhiên, tôi thấy rằng việc này cũng mặt nghịch lý là một cá nhân có thể thành lập một tổ chức doanh nghiệp để cung cấp dịch vụ, tức là mình vừa là ông chủ vừa là người lao động trong doanh nghiệp đó thì phải chăng sẽ hình thành nên những doanh nghiệp siêu nhỏ và dường như đang không phù hợp với chủ trương là phát triển doanh nghiệp theo kiểu giảm số doanh nghiệp tăng quy mô các doanh nghiệp lên.
PV: Thưa ông Đỉnh, với những quy định mới như chúng ta vừa phân tích, ông có kỳ vọng rằng "thời của cò đất" đã thực sự chấm dứt và sẽ được thay thế bởi các công ty môi giới chuyên nghiệp? Và để quy định này đạt tính khả thi trên thực tế thì chúng ta cần phải có cách thức triển khai như thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Theo quy luật tự nhiên phát triển ngành nghề nào cũng từ cấp độ thấp đến phát triển dần dần chính quy bài bản, có sự chọn lọc tự nhiên theo quy luật thị trường. Khách hàng cũng nâng cao năng lực hơn, dễ nắm bắt và hiểu được đâu là giá trị thật và đâu là giá trị ảo. Cho nên người dân sẽ thấy rằng lực lượng môi giới mà dưới dạng cò đất sẽ bị đào thải khỏi thị trường. Tất nhiên để kỳ vọng đội ngũ có đất có thể chấm dứt ngay thì cũng hơi khó. Nhưng tôi tin tưởng sau khi chúng ta đã làm được Nghị định quy định chi tiết như Nghị định 94, Nghị định 96 năm 2024 rồi thì thông qua các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật, đầu tiên là hoạt động tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật sau đó là hoạt động kiểm tra, giám sát và tiến tới là xử lý các vi phạm. Và theo tôi quá trình đó cần phải công khai minh bạch trên thông tin trên báo chí, qua đó sẽ bổ trợ cho hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật, nắn chỉnh những hành vi trái pháp luật để dần dần lực lượng môi giới đi vào khuôn khổ
PV: Theo ông cần có những hình phạt hay chế tài nào để áp dụng nếu người môi giới vi phạm quy định?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng một nghị định quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng thì tất cả những hành vi này đã được đưa vào trong dự thảo và là những hành vi vi phạm có chế tài xử lý rất nghiêm khắc.
Trân trọng cảm ơn ông Nguyễn Văn Đỉnh!
Mời quý vị và các bạn nghe nội dung cuộc trao đổi tại đây:
