Kỳ 2: Nhà ở xã hội: Điểm nghẽn nhìn từ phía doanh nghiệp

Giữa lúc nhu cầu nhà ở xã hội của người thu nhập thấp ngày càng lớn, thì nhiều doanh nghiệp bất động sản lại không xem nhà ở xã hội là phân khúc hấp dẫn. Không phải vì doanh nghiệp thiếu trách nhiệm xã hội lại càng không phải vì thiếu nhu cầu của thị trường. Mà bởi theo nhiều doanh nghiệp, làm nhà ở xã hội đang là một bài toán "lợi nhuận thấp nhưng rủi ro cao".

Những công trường nằm chờ vốn giữa cơn khát nhà ở

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành, một doanh nghiệp “nổi tiếng” về phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người lao động có thu nhập thấp tại đô thị đã phải thốt lên rằng: “Nhà ở xã hội là đối tượng vay vốn khó nhất trong các phân khúc bất động sản".

Tại hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh niên tổ chức mới đây, ông Nghĩa chia sẻ, Công ty Lê Thành hiện có dự án 2.000 tỉ đồng dù đã hoàn thành xong phần móng nhưng tình hình triển khai đang "đứng hình" vì không vay được vốn.

Gói tín dụng 145.000 tỉ đồng của Chính phủ là chương trình ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được giao cho 9 ngân hàng thương mại triển khai. Gói này có lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường, không tính vào room tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với thời hạn vay lên tới 20 năm. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp của ông tiếp xúc với các ngân hàng để xin vay với mức lãi suất vay ưu đãi hiện nay dành cho nhà ở xã hội là 6,1%/năm thì đều bị từ chối.

“Lãi vay ưu đãi hiện nay dành cho nhà ở xã hội là 6,1% nhưng khi chúng tôi gõ cửa các ngân hàng, họ đều từ chối cho vay. Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay quá cao, nếu cho vay với mức 6,1% sẽ bị lỗ. Tuy nhiên, khi chúng tôi đề nghị được vay với lãi suất của nhà ở thương mại thì họ cũng không đồng ý, vì sau này, có thể bị truy cứu trách nhiệm khi cho vay không đúng theo đối tượng”, ông Nghĩa nêu thực tế.

Vốn luôn là huyết mạch của thị trường bất động sản. Với nhà ở xã hội, điều này càng trở nên quan trọng. Nhưng với những rào cản tín dụng hiện nay đang khiến các đơn vị đầu tư nhà ở xã hội gặp khó khăn, không ai tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi. Đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại các đô thị lớn tiếp tục gia tăng, điểm nghẽn về vốn không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ dự án mà còn trực tiếp kìm hãm khả năng mở rộng nguồn cung.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6, nhận định thời gian gần đây, với sự quyết liệt của Chính phủ, các thủ tục hành chính, giao quỹ đất đã cởi trói nhiều nút thắt cho doanh nghiệp, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án, mang lại cơ hội sở hữu nhà cho hàng triệu người có thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở nguồn vốn đầu tư. Theo ông Quê, việc khó tiếp cận nguồn vốn, người chịu tác động không chỉ là doanh nghiệp mà còn là chính những người lao động đang chờ đợi một căn nhà vừa túi tiền.

Khi gói 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội được triển khai, nhiều người kỳ vọng sẽ tạo cú hích giúp hàng loạt dự án nhà ở xã hội tăng tốc. Thế nhưng trên thực tế nhiều doanh nghiệp khi bắt tay làm hồ sơ mới nhận ra cánh cửa vay vốn không hề dễ mở. Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi được công bố nhằm hỗ trợ nhà ở xã hội, nhưng khi lãi suất thị trường tăng cao hơn mức quy định lại không có cơ chế xử lý, trong khi phần lớn trách nhiệm lại đặt lên vai các ngân hàng.

“Dĩ nhiên các ngân hàng cũng theo đuổi những mục tiêu về xã hội, về chính trị, nhất là ngân hàng có vốn của nhà nước nhưng đã là ngân hàng kinh doanh là phải có lợi nhuận. Lợi nhuận của họ thì đâu đó tối thiểu cũng phải là 3%. Với một mục tiêu lợi nhuận như thế thì các ngân hàng sẽ tìm đến những giao dịch nào có lợi nhất. Cho vay nhà ở xã hội không phải là loại giao dịch tạo được lợi nhuận tốt”.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, đây chính là điểm nghẽn khiến gói tài chính 145.000 tỷ động khó giải ngân và không đạt được mục tiêu như kỳ vọng. Bởi vậy đây là gói tài chính được nói một cách nôm na là có tiếng mà không có miếng.

Càng làm càng lỗ, buộc doanh nghiệp làm nhà ở xã hội phải dừng dự án

Không chỉ khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, các doanh nghiệp nhà ở xã hội còn gặp khó ở cơ chế giá bán nhà ở xã hội. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành cho biết, khi dự án hoàn thành phần móng và ký hợp đồng với khách hàng, giá bán đã được chốt, bao gồm toàn bộ chi phí đầu tư và lãi vay. Thế nhưng trong suốt quá trình xây dựng kéo dài, mọi biến động tăng giá của thị trường, doanh nghiệp phải tự gánh chịu hoàn toàn.

“Thực tế hiện nay, không chỉ lãi suất vay tăng mà giá vật liệu xây dựng cũng tăng từ 10 - 30% cùng nhiều chi phí đầu vào khác cũng "tăng kinh hoàng" nhưng giá bán nhà ở xã hội lại không được tăng theo vì luật quy định giá bán nhà ở xã hội đã được chốt ngay từ đầu”. Chỉ ra bất cập này, ông Nghĩa cho rằng với tình hình "đói vốn" hiện nay, nếu không kịp thời có biện pháp tháo gỡ thì tiến độ xây dựng chậm lại, mục tiêu đạt 28.000 căn nhà ở xã hội của TP.HCM trong năm nay và 30.000 căn trong năm sau sẽ khó hoàn thành.

Với bất cứ doanh nghiệp nào cũng vậy, khi rơi vào tình cảnh càng làm càng thua lỗ giải pháp cuối cùng họ buộc phải làm là dừng dự án để hạn chế thiệt hại. Đây chính là nguy cơ lớn đe doạ mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà các địa phương, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh đặt ra.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thay vì chỉ công bố những gói tín dụng quy mô lớn, điều quan trọng hơn là phải bảo đảm dòng tiền thực sự chảy được đến dự án. Tiền phải đến đúng nơi. Đúng thời điểm. Đúng đối tượng. Bởi một gói hỗ trợ hàng trăm nghìn tỷ đồng sẽ không ý nghĩa nếu doanh nghiệp vẫn đứng ngoài cuộc vì không thể tiếp cận.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bổ sung thêm, điểm nghẽn lớn nhất không nằm ở một thủ tục riêng lẻ hay một chính sách cụ thể mà nằm ở sự thiếu đồng bộ, “trống đánh xuôi kèn thổi ngược”. Nhà ở xã hội hiện đang liên quan đến nhiều bộ luật, mỗi cơ quan quản lý một phần. Mỗi thủ tục đi qua một cửa. Mỗi khâu lại cần thêm một bước xác nhận. Và khi các mắt xích không vận hành cùng nhịp, thời gian trở thành chi phí. Chi phí trở thành áp lực. Áp lực trở thành lý do khiến doanh nghiệp chùn bước.

Nếu không tháo gỡ được nút thắt tín dụng, mục tiêu phát triển hàng triệu căn nhà ở xã hội có nguy cơ tiếp tục đối mặt với điệp khúc quen thuộc: Chỉ tiêu đề ra rất hoành tráng, nhưng kết quả thu về lại rất khiêm tốn. Và khi đó, cái giá phải trả không chỉ là những dự án chậm tiến độ mà chính là niềm tin của người lao động vào một chính sách ưu đãi của nhà nước đang ngày một hao mòn…