Thính giả Kim Huệ hỏi:
Tôi cho thuê nhà 2 năm và khi hợp đồng còn 3 tháng tôi mới phát hiện khách đã phá một bức tường để thiết kế theo ý tưởng của họ. Việc này gây nứt trần và ảnh hưởng kết cấu. Trong hợp đồng thuê nhà đã ghi rõ bên thuê không được tự ý thay đổi kết cấu nhà nhưng họ vẫn vi phạm. Sau khi khảo sát, kỹ sư nói phải sửa chữa tổng thể với thời gian dài, chi phí tốn kém. Bên thuê nhà chỉ đồng ý xây lại bức tường như cũ hoặc cùng lắm “mất 120 triệu đồng tiền đặt cọc”. Tuy nhiên toàn bộ tiền đặt cọc cũng không thể đủ sửa lại nhà. Hiện giờ 2 bên không đạt được thỏa thuận về việc bồi thường. Tôi có thể kiện bên thuê nhà ra tòa để đòi bồi thường không?
Theo luật sư Trần Xuân Tiền - Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội, pháp luật đã có quy định về vấn đề mà chị Huệ băn khoăn. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 479 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.” Trong trường hợp này, việc bên thuê tự ý phá bỏ bức tường đã gây thiệt hại về tài sản cho chủ nhà. Do đó, bên thuê phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tài sản theo quy định trên.
Để bảo vệ quyền lợi của mình, sau khi xác định giá trị thiệt hại của căn nhà, chị Huệ có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu bên thuê nhà bồi thường thiệt hại và thực hiện nghĩa vụ do vi phạm hợp đồng theo như thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà (nếu có).
Căn cứ điểm d Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định: “Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;”.
Như vậy, nếu sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của căn nhà, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường thì không phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, trường hợp tự ý phá tường, ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của căn nhà thì phải có giấy phép sửa chữa, cải tạo mới được thi công công trình được. Trong trường hợp này, nếu người thuê nhà không xin giấy phép xây dựng mà vẫn thi công thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng. Theo đó, người vi phạm có thể bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
Trường hợp bên thuê nhà sửa chữa, thay đổi thiết kế, kết cấu của nhà thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê hoặc trong hợp đồng thuê nhà đã ghi rõ điều khoản “bên thuê không được tự ý thay đổi kết cấu nhà”, gây thiệt hại, hư hỏng nhà thuê thì tùy theo mức độ có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về Tội huỷ hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản quy định tại Điều 178 Bộ luật hình sự sửa đổi bổ sung 2017. Theo đó, người phạm tội này sẽ bị:
· Phạt tiền từ 10 - 50 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu giá trị tài sản bị làm hư hỏng từ 02 - dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 02 triệu đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp tại Khoản 1 Điều này.
· Phạt tù từ 02 - 07 năm: nếu gây thiệt hại tài sản có giá trị từ 50 - dưới 200 triệu đồng...
· Phạt tù từ 05 - 10 năm: Gây thiệt hại tài sản có giá trị từ 200 - dưới 500 triệu đồng.
· Phạt tù từ 10 - 20 năm: Gây thiệt hại tài sản trị giá trên 500 triệu đồng.
Bên cạnh đó, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 - 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc cấm hành nghề, làm công việc nhất định từ 01 - 05 năm.
