Một thính giả ở thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương gửi thư về chương trình Pháp luật và Xã hội của VOV2 hỏi:

Tôi đang thuê nhà để kinh doanh tạp hóa. Theo nội dung hợp đồng thuê nhà đã được công chứng, giá thuê nhà là 10 triệu đồng/1 tháng, tiền thuê được trả định kỳ 2 lần/1năm (vào ngày đầu tiên của tháng 5 và tháng 12), ngay sau khi kí hợp đồng, tôi đã đặt cọc 6 tháng tiền nhà là 60 triệu đồng; thời hạn thuê là 3 năm, hết thời hạn hai bên sẽ thỏa thuận lại việc cho thuê nhà. Sau khi thuê nhà được 1 năm, trong lúc đang kinh doanh tốt thì chủ nhà đề nghị tăng giá thuê nhà lên 13 triệu đồng/tháng do hiện tại nhà đối diện cũng đang cho thuê với giá đó trong khi diện tích và điều kiện kinh doanh không tốt bằng, nếu tôi không đồng ý, chủ nhà sẽ không cho thuê nhà nữa. Xin hỏi chủ nhà có được tự ý tăng tiền thuê nhà không? Trong trường hợp này, tôi có được đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại tiền cọc hay không?

Luật sư Trần Xuân Tiền - Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội cho biết, căn cứ theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định về thời hạn thuê và giá thuê nhà ở như sau:

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Như vậy, khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà thì chủ nhà chỉ được quyền tăng giá thuê nhà nếu chủ nhà thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý. Tuy nhiên, trong trường hợp của thính giả, chủ nhà sẽ không được tự ý tăng tiền thuê nhà khi hợp đồng chưa kết thúc.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà tại Khoản 3, 4 Điều 132 Luật nhà ở 2014 thì:

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chủ nhà tự ý tăng giá thuê mà không có lý do chính đáng thì được coi là tăng giá thuê bất hợp lý. Vì vậy, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Việc có thể lấy lại được tiền cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, nếu các bên có thỏa thuận và chủ nhà đồng ý trả lại tiền cọc thì hoàn toàn có thể lấy lại tiền cọc. Tuy nhiên, nếu giữa các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về việc trả lại tiền cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, người thuê nhà có thể sẽ không lấy lại được tiền cọc. Hơn nữa, trong trường hợp của thính giả, tiền đặt cọc đóng vai trò nhằm duy trì hợp đồng thuê nhà. Do đó, khi hợp đồng bị chấm dứt, mục đích duy trì hợp đồng không đạt được thì thính giả có thể sẽ bị mất cọc.

Mời nghe cuộc trao đổi giữa phóng viên VOV2 với Luật sư Trần Xuân Tiền - Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội: