Giao đất và cho thuê đất đều là những hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân có nhu cầu và đáp ứng điều kiện theo quy định. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, Luật đất đai 2024 được cải tiến về cả về mặt nội dung, trình tự, thủ tục, đặc biệt là phân cấp rất mạnh trong việc xác định và phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất, đảm bảo sự linh hoạt, kịp thời phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế của các địa phương.
"Giao đất, cho thuê đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất hết sức minh bạch, rõ ràng phù hợp với từng đối tượng, từng loại hình dự án, để trong quá trình tổ chức thực hiện thuận lợi, có hiệu quả. Luật này cũng đã quy định rất rõ về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và điều tra, đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước", Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân khẳng định.
Tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cụ thể như sau:
1. Điều kiện đối với đối tượng được giao đất, cho thuê đất: Các tổ chức, cá nhân phải có năng lực tài chính, phù hợp với mục tiêu sử dụng đất đã được phê duyệt. Đối với các dự án đầu tư, chủ đầu tư cần có phương án sử dụng đất khả thi và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
2. Điều kiện đối với loại đất: Đất phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Loại đất được giao hoặc cho thuê phải phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền xác định.
3. Điều kiện về thủ tục pháp lý: Các tổ chức, cá nhân muốn được giao đất hoặc thuê đất phải hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý, bao gồm các hồ sơ liên quan đến đăng ký, xin phê duyệt dự án, và ký kết hợp đồng thuê đất nếu có.
Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng đội cho biết, đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Điều 228 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự, thủ tục như sau:
1. Tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất.
2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm.
- Rà soát, kiểm tra hồ sơ, tổ chức trích đo, trích lục, hướng dẫn bổ sung giấy tờ đối với hồ sơ còn thiếu các giấy tờ có liên quan.
- Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:
+ Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.
+ Trình ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất.
+ Tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Trình ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
4. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì ký hợp đồng cho thuê đất.
5. Tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Còn điều 125 Luật đất đai 2024 quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
• Trong các trường hợp cụ thể sau thì việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện:
• Giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với đất chưa có ai sử dụng hoặc đã thu hồi đất.
• Đất thuộc quỹ đất đã được quy hoạch để sử dụng vào các mục đích cụ thể như xây dựng nhà ở thương mại, công trình công cộng, hoặc phát triển kinh tế, xã hội.
• Điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
• Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đúng quy định pháp luật.
• Thủ tục đấu giá phải tuân thủ Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các quy định pháp luật khác có liên quan.
• Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua các bước :
• Cơ quan có thẩm quyền chuẩn bị và công khai thông tin về đất được đấu giá, bao gồm thông tin về quy hoạch, diện tích, mục đích sử dụng, và giá khởi điểm.
• Đơn vị tổ chức đấu giá là các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp được cấp phép và tuân thủ quy trình đấu giá công khai, minh bạch, và cạnh tranh.
• Người trúng đấu giá sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có trách nhiệm thanh toán đầy đủ số tiền trúng đấu giá theo quy định.
Có thể nói, việc quy định rõ ràng, cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất sẽ giúp cho các chủ thể sử dụng đất, các nhà đầu tư khi muốn đầu tư hoặc tham gia đầu tư có thể nhanh chóng ý thức được các nghĩa vụ pháp lý của mình, nắm bắt các quy định, quy trình có liên quan và chuẩn bị sẵn các điều kiện cần thiết trước khi chính thức triển khai dự án. Việc này cũng giúp cho vấn đề quản lý đất đai trở nên minh bạch và thuận lợi hơn.
Mời nghe cuộc trao đổi giữa phóng viên VOV2 với Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng đội:
