Mời nghe luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội tư vấn về việc mua nhà, đất thông qua vi bằng:

Thính giả Nguyễn Trọng Độ ở tỉnh Phú Thọ nêu băn khoăn:

Biết tôi có nhu cầu mua đất, anh họ tôi đã giới thiệu cho một khu đất ở cách nơi tôi ở khoảng 30 cây số. Đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng anh tôi nói đất xung quanh đây vẫn hình thành giao dịch mua bán thông qua lập vi bằng, anh cũng đã mua mảnh kế bên. Anh còn nói hiện nay mua vi bằng nên giá đất mới rẻ, sau này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, bán đi sẽ lãi gấp đôi, gấp ba. Tuy nhiên, tôi vẫn băn khoăn về tính pháp lý trong giao dịch mua bán nhà đất thông qua lập vi bằng. Xin hỏi việc lập vi bằng như vậy thực chất là như thế nào?

Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội cho biết, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức”.

Về giá trị pháp lý của vi bằng, căn cứ Khoản 2, 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Theo khoản 4, 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định: “Các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực;

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại có thẩm quyền lập vi bằng trên phạm vi toàn quốc để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật nhằm làm chứng cứ trong xét xử và các quan hệ pháp lý khác.

Như vậy, thực chất vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ là văn bản ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến như việc giao nhận tiền hay hiện trạng khu đất để làm nguồn chứng cứ trước Tòa án, chứ hoàn toàn không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản.

Cho nên, căn cứ theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, pháp luật nghiêm cấm Thừa phát lại lập vi bằng để xác nhận nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc ghi nhận việc chuyển quyền đối với tài sản không có giấy tờ hợp lệ; do đó, việc mua bán đất qua vi bằng là hình thức "lách luật" trái quy định, không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ và sẽ khiến người mua rơi vào tình trạng "vô chủ" về mặt pháp lý đối với mảnh đất đó.

Vì vậy, giao dịch này tiềm ẩn rủi ro cực lớn vì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu bất cứ lúc nào, và khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, dẫn đến nguy cơ mất trắng tài sản.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người. Hoặc cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, trong khi, thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác. Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua đất phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới có thể đòi lại được tiền.

Trong đầu tư bất động sản, pháp lý minh bạch là rào cản bảo vệ tài sản duy nhất; do đó, người mua tuyệt đối không nên đánh đổi sự an toàn bằng những lời hứa hẹn lợi nhuận từ các giao dịch lách luật vốn không có giá trị chuyển quyền thực tế và dễ dàng bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp.

Thay vì mạo hiểm, người mua hãy kiên quyết yêu cầu bên bán hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận và thực hiện chuyển nhượng thông qua hợp đồng công chứng, chứng thực theo đúng quy định của Luật Đất đai để quyền lợi của mình được pháp luật bảo vệ tốt nhất./.