Mời các bạn nghe trao đổi về Nghị quyết 66.11 tại đây:

Những năm gần đây, nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất liên tục ghi nhận hiện tượng trả giá “trên trời” rồi bỏ cọc, trong đó, không ít cuộc trả giá khiến dư luận ngỡ ngàng, đất ở nông thôn bỗng chốc được trả giá ngang khu đô thị như vụ đấu giá diễn ra ở Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh) hay vụ “thổi giá" ở Sóc Sơn (Hà Nội) lên tới 30 tỷ đồng/m² rồi "bỏ cọc". Điều đáng nói không chỉ nằm ở một phiên đấu giá thất bại mà sự việc bị biến thành một trò chơi tạo “sóng giá”, thay vì là công cụ phân bổ đất đai.

Để hạn chế tình trạng “thổi giá – bỏ cọc”, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026 về xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Một quy định nổi bật trong Nghị quyết là nâng mức tiền đặt trước (tiền cọc) đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở lên từ 10% đến 50% giá khởi điểm, trong khi quy định cũ theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản chỉ từ 10% đến 20% giá khởi điểm. Nghị quyết này không áp dụng với tổ chức kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án (trường hợp này vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm).

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “mức cọc” tối đa lên tới 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác, từ đó khơi thông nguồn lực về đất đai, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân có nhu cầu về chỗ ở.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhìn nhận: Dù có nhiều mặt thiết thực nhưng quy định mới này vẫn bộc lộ một số vướng mắc. Với biên độ rất rộng từ 10% đến 50% giá khởi điểm cho “mức cọc”, thẩm quyền lớn được trao cho các địa phương khi tổ chức đấu giá đất có thể gây lúng túng trong quá trình thực hiện, không biết nên chọn mức nào để không làm lũng đoạn hay “ách tắc” thị trường.

Một quy định mới khác của Nghị quyết số 66.11 là bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cấm tham gia đấu giá từ 2 năm đến 5 năm đối với trường hợp người trúng nhưng không nộp tiền; từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đủ tiền.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh bày tỏ: Theo quy định hiện hành tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm chỉ áp dụng cho doanh nghiệp bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án hoặc đấu giá cấp quyền khai thác khoáng sản. Nghị quyết số 66.11 đã bổ sung chế tài cấm đấu giá đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở, qua đó khắc phục “khoảng trống pháp luật” tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, đồng thời bổ trợ cho quy định mới về nâng “mức cọc” nhằm chấn chỉnh hiện tượng cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc.

Để chấm dứt tình trạng bỏ cọc, Nhà nước không chỉ cần hoàn thiện pháp luật đấu giá, mà quan trọng hơn là phải đồng bộ ba yếu tố: bảng giá đất sát thực tế, dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch và chính sách tài chính đủ sức điều tiết dòng tiền đầu cơ. Khi đầu cơ không còn dễ sinh lời, “cuộc chơi” đấu giá đất sẽ tự khắc bớt những người tham gia chỉ để tạo sóng./.