Mời nghe luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội tư vấn về trách nhiệm sữa chữa nhà cho thuê:

Anh Nguyễn Minh ở tỉnh Lào Cai nêu câu hỏi:

Tôi có thuê một căn nhà để ở với hợp đồng thuê 2 năm. Sau 6 tháng, tôi thấy hệ thống điện trong nhà thường xuyên bị chập vì đã cũ, gây nguy hiểm khi sử dụng. Tôi báo với chủ nhà nhưng chủ nhà cho rằng đó là trách nhiệm của tôi vì tôi là người trực tiếp sử dụng điện. Trong hợp đồng thuê nhà không đề cập rõ về trách nhiệm sửa chữa hệ thống điện. Vậy trong trường hợp này, trách nhiệm sửa chữa thuộc về ai?

Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội cho biết, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo đảm nhà ở cho thuê trong tình trạng an toàn, sử dụng được đúng công năng trong suốt thời gian thuê. Đối với các hư hỏng lớn liên quan đến kết cấu, hệ thống điện, cấp thoát nước hoặc các thiết bị gắn liền với nhà ở do xuống cấp tự nhiên thì trách nhiệm sửa chữa thông thường thuộc về chủ nhà.

Trong trường hợp hệ thống điện bị chập do đã cũ, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, đây là hư hỏng có tính chất kỹ thuật của căn nhà chứ không phải thiệt hại do người thuê sử dụng sai cách gây ra. Vì vậy, về nguyên tắc, chủ nhà có trách nhiệm sửa chữa để bảo đảm an toàn cho người thuê sử dụng

Đối với những trường hợp, hợp đồng thuê nhà không có điều khoản quy định cụ thể thì sẽ áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng thuê tài sản. Theo đó, bên cho thuê phải bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê trong suốt thời gian cho thuê.

Pháp luật cũng phân biệt giữa:

+ Hư hỏng thông thường do hao mòn tự nhiên, xuống cấp của căn nhà thì chủ nhà phải sửa chữa;

+ Còn những thiệt hại phát sinh do lỗi của người thuê, ví dụ tự ý câu mắc điện sai kỹ thuật, sử dụng quá tải gây cháy nổ, thì người thuê phải chịu trách nhiệm.

Do đó, cần xem xét nguyên nhân thực tế của việc hư hỏng hệ thống điện để xác định trách nhiệm cụ thể.

Nếu chủ nhà đã được thông báo hợp lý nhưng không tiến hành sửa chữa, đặc biệt khi hư hỏng ảnh hưởng đến an toàn sinh hoạt, người thuê có thể tự sửa chữa để bảo đảm việc sử dụng nhà ở.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, người thuê nên thông báo bằng tin nhắn, email hoặc văn bản; lưu lại hình ảnh, video hiện trạng hư hỏng; giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ sửa chữa.

Sau đó, hai bên có thể thỏa thuận việc khấu trừ chi phí vào tiền thuê nhà. Nếu chủ nhà không đồng ý thì người thuê có quyền yêu cầu giải quyết theo quy định pháp luật hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.

Bên cạnh đó, người thuê nên lập biên bản hoặc lưu lại việc đã thông báo cho chủ nhà; không tự ý sửa chữa lớn khi chưa có thông báo; ký kết phụ lục hợp đồng quy định rõ trách nhiệm bảo trì, sửa chữa để tránh tranh chấp về sau.

Trong các giao dịch thuê nhà, việc quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rất nhiều rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở.