Theo Nghị định 357/2025, từ ngày 1/3 năm nay, mỗi sản phẩm bất động sản phải có mã định danh điện tử riêng. Thông tin mã định danh là thành phần bắt buộc trong cơ sở dữ liệu và hợp đồng giao dịch bất động sản, bao gồm cả giao dịch qua công chứng, chứng thực. Mã định danh này được quản lý thống nhất trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Hiểu một cách đơn giản, mã định danh bất động sản giống như số căn cước của một căn nhà, dùng để nhận diện chính xác căn nhà đó trong các hồ sơ và hệ thống quản lý.
Thực tế, lâu nay mỗi thửa đất đã có số tờ, số thửa; mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có số sổ riêng. Tuy nhiên, mã định danh bất động sản tạo ra bước ngoặt khi tổ chức lại thông tin bài bản hơn trên nền tảng số liên thông toàn quốc, bảo đảm tính định danh và không thay đổi trong suốt vòng đời dữ liệu.
Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là còn thiếu tính minh bạch, thông tin phân tán, không đồng nhất. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp mà còn tạo ra kẽ hở cho đầu cơ, thổi giá, trốn thuế và các hành vi trục lợi chính sách. Trong bối cảnh đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP, quy định tất cả sản phẩm bất động sản, đều sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt. Mỗi bất động sản khi được gắn một mã định danh duy nhất sẽ có “hồ sơ điện tử” xuyên suốt vòng đời, từ quy hoạch, cấp phép xây dựng, đăng ký quyền sở hữu, giao dịch, thế chấp cho đến chuyển nhượng, thừa kế...
Ở góc độ chuyên gia, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản đánh giá cao về tính cần thiết của quy định này. “Từ trước đến nay chúng ta nói nhiều đến những khó khăn trong quản lý thị trường bất động sản, rất nhiều chính sách pháp luật cũng đã được ban hành để điều chỉnh, nhưng thực tế vẫn chưa quản lý được thị trường bất động sản một cách hiệu quả và minh bạch, thì lần này việc gắn mã định danh điện tử sẽ giải quyết được gần hết các cái điểm nghẽn đó”. Nhấn mạnh điều này, TS Trần Xuân Lượng phân tích, hiện tại, cách quản lý thị trường bất
động sản chủ yếu theo hồ sơ giấy truyền thống, phụ thuộc vào yếu tố con người rất cao đồng thời lại không có sự đồng bộ, thông suốt giữa các bộ, ban, ngành dẫn đến việc kiểm tra, giám sát, rà soát quy hoạch, định giá, tính thuế đều thiếu minh bạch. Với mã định danh bất động sản được ví như một tấm “căn cước công dân gắn chip” dành riêng cho từng ngôi nhà, Nhà nước đang hướng tới thiết lập một nền tảng quản lý hiện đại, minh bạch thay thế cho phương thức hồ sơ giấy truyền thống.
Cũng theo TS Lượng, việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản là xu hướng tất yếu và càng cần thiết trong bối cánh hiện nay khi, nước ta đã và đang thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, giảm yếu tố con người trong quản lý nhà nước với đất đai. Hơn nữa trong thời đại công nghệ, số hóa với những nền tảng khoa học hiện đại như AI, Blockchain, Big-Data sẽ là cơ hội, lợi thế để hóa giải các điểm nghẹn trong quản lý nhà nước về đất đai.
Về phía người dân, TS Lượng chỉ rõ, trước nay, người mua nhà thường ở thế yếu, dễ bị dẫn dắt vào các dự án "ma" hay "thổi giá" gây bất lợi. Tuy nhiên, với cơ chế cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản, dự án và người môi giới, sẽ tạo nên một "căn cước" toàn diện. Điều này không chỉ bảo đảm quản lý số hóa mà còn bảo vệ triệt để quyền lợi người mua. Hơn nữa, cơ chế quản lý số minh bạch này sẽ giúp "phân luồng" rõ ràng các dự án uy tín, đáp ứng đúng cam kết chất lượng và tiến độ. Đây sẽ là công cụ hữu hiệu, buộc chủ đầu tư triển khai dự án nghiêm túc, và người môi giới tư vấn thực chất.
Rõ ràng không thể phủ nhận, mã định danh điện tử cho từng bất động sản là xu hướng tất yếu và rất cần thiết để thị trường phát triển minh bạch bền vững. Tuy nhiên, theo TS Trần Xuân Lượng, trước một chính sách lớn như vậy, chắc chắn khi triển khai sẽ phải đối mặt với nhiều rào cản, thách thức. Thứ nhất là một bộ phận cán bộ, công chức, đang quen với cách quản lý theo mô hình truyền thống với hồ sơ giấy khi chuyển sang công nghệ sẽ có tâm lý e ngại, bỡ ngỡ. Thứ hai là hạ tầng công nghệ cũng chưa thực sự đồng bộ và đáp ứng yêu cầu công việc. Đặc biệt chất lượng của đội ngũ nhân sự cũng là một rào cản, trong đó có cả vai trò của người đứng đầu chính quyền mỗi địa phương. Khi trên nóng nhưng dưới lạnh thì mọi chính sách cũng khó mà thực thi hiệu quả”.
Bởi vậy để việc triển khai mã định danh bất động sản thuận lợi, TS Lượng cho rằng cần xây dựng bộ chuẩn dữ liệu thống nhất ở cấp quốc gia, trong đó xác định rõ mã định danh bất động sản là “trục xương sống” để kết nối đồng bộ các hệ thống như đất đai, nhà ở, thuế, công chứng, ngân hàng. Quá trình triển khai cần theo nguyên tắc “làm đến đâu chắc đến đó”, tránh tình trạng mỗi ngành, mỗi địa phương thực hiện theo một cách riêng, thiếu liên thông. “Để mã định danh thực sự tạo ra bước ngoặt, điều quan trọng không chỉ nằm ở công nghệ mà còn ở quyết tâm thực thi, sự đồng bộ chính sách và tinh thần đặt lợi ích của thị trường, của người dân lên trên hết”, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.
