Cải tạo xây dựng lại chung cư cũ là một trong những chủ trương được ưu tiên hàng đầu ở nhiều địa phương, nhất là thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh nhằm tái thiết chỉnh trang đô thị nhưng đến nay hoạt động này vẫn còn gặp hàng loạt rào cản vướng mắc.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, Hà Nội có khoảng 1.800 tòa chung cư cũ, còn TP.HCM lượng chung cư cũ là hơn 1.500. Hầu hết các chung cư được xây dựng từ những năm 70-80 của thế kỷ trước và đang bị xuống cấp. Trong đó, hàng trăm chung cư xuống cấp ở mức độ D, mức rất nghiêm trọng.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, nếu như có cơ hội được khảo sát thực trạng của chung cư cũ hiện nay ở Việt Nam nói chung và ở hai thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thì sẽ thấy rõ việc cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ thiết yếu. Có những chung cư, tập thể cũ như khu Văn Chương xây dựng từ năm 59 - 60 hay khu Kim Liên, Giảng Võ cũng chỉ xây dựng sau đó một ít thời gian, đến thời điểm này đã quá xuống cấp, điều kiện sinh sống của người dân hết sức khó khăn. Những khi trời mưa thì gần như toàn bộ tầng 1 ở những khu này đều ngập, nước bẩn dềnh lên, bốc mùi hôi thối rất khó chịu.
“Điều kiện sống ở đó rất mâu thuẫn thuẫn với tình trạng đô thị hóa ngày càng phát triển ở nước ta. Cùng một thành phố nhưng có những chung cư mới cao tầng hiện đại khang trang, tạo dựng một bộ mặt thành phố tươi mới nhưng thì lại xen kẽ ở đó những khu tập thể cũ xập xệ, nhếch nhác”. Trước thực trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh phải tập trung quyết liệt, coi việc cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ thiết yếu để thay đổi chính sách và đầu tư nguồn lực.
Thực tế, trong suốt hơn 20 năm qua, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ là vấn đề luôn được các cấp quản lý Nhà nước từ Trung ương đến địa phương đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, kết quả của việc triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ vẫn giậm chân tại chỗ, chưa đạt được theo yêu cầu đã đề ra.
Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh, trong 20 năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt 1 đến hơn 1%, tỷ lệ này là quá thấp, nhất là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM do tồn tại nhiều vướng mắc. Việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại chung cư cũ đó buộc phải chuyển đi để giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, còn phải xây dựng một cơ chế như thế nào để người dân đồng thuận di dân.
“Cách đây 25 năm, ông Hoàng Văn Nghiên khi đó là chủ tịch thành phố Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo khu Kim Liên, nhưng lúc đó tất cả các hành lang pháp lý cho vấn đề cải tạo chung cư cũ chưa được xây dựng, cho nên mong muốn cải tạo chung cư cũ lúc ấy chắc chắn không thể làm được”. Ông Hiệp cho rằng, đến nay sau 25 năm, rất nhiều thứ đã thay đổi kết quả của nhiệm vụ này vẫn khiến nhiều người thất vọng.
Nguyên nhân của bất cập này, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp là do một một số cơ chế, chính sách trong quy định hiện hành chưa phù hợp với tình hình thực tiễn. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là "chung cư cấp D") thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải "chung cư cấp D" thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ. Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến "cấp D" mà hầu hết người dân đồng ý phá dỡ, nhưng chỉ một người không đồng ý cũng không thể thực hiện được.
Ngoài ra, giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trở ngại nữa đối với việc cải tạo chung cư cũ đó là tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng người dân tự ý cơi nới căn hộ, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác tính toán đền bù, giải phóng mặt bằng…
“Cái tâm của doanh nghiệp thì rất mong muốn cải tạo chung cư cũ, muốn làm ra các sản phẩm đóng góp vào việc thay đổi bộ mặt đô thị nhưng hành lang pháp lý chưa cho phép chúng tôi làm việc này”. Từ cái khó này nên năm 2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69 về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ. Chính sách này đã bước đầu đã khai phá được các vướng mắc của các cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên Nghị định 69 ấy qua quá trình triển khai cũng đặt ra nhiều vướng mắc. Bởi vậy mới đây khi Luật Nhà ở năm 2023 chính thức có hiệu lực thi hành và được cụ thể hóa bằng Nghị định 98, nhiều chuyên gia kỳ vọng sẽ gỡ được nút thắt trong câu chuyện này.
Theo đó, một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở năm 2023 là đã dành hẳn một chương (chương V) quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại. Luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế... Do đó, sẽ gỡ khó trong việc lựa chọn chủ đầu tư.
Đặc biệt, nếu như trước đây theo Luật Nhà ở năm 2014 phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.
“Tác động của Nghị định 98 như thế nào thì chắc chúng ta cũng phải qua một thời gian thực hiện thì mới khẳng định được chính sách này đã thật sự hài hòa chưa và có cởi trói về mặt chính sách hay không”. Tuy nhiên, với góc nhìn của một chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định, cơ bản những vướng mắc đã được nêu lên và đã đưa ra hướng xử lý. Đó cũng sẽ là lời giải cho "bài toán" cải tạo chung cư cũ của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung trong thời gian tới.
Mời các bạn nghe cuộc trao đổi giữa PV VOV2 với ông Nguyễn Quốc Hiệp tại đây
