Hài hòa lợi ích khi bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất

Mời nghe trao đổi giữa phóng viên VOV2 với Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý về đất đai:

Sau thời gian ngắn có hiệu lực thi hành, việc đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ công chúng khi đưa ra thay đổi liên quan đến quy định về xác định giá đất. Trong đó, hai điểm nổi bật là điều chỉnh nguyên tắc định giá đất theo hướng giảm vai trò của yếu tố thị trường và đề xuất bãi bỏ cơ chế giá đất cụ thể. Những điều chỉnh này đang đặt ra không ít băn khoăn trong xã hội.

Thực tế cho thấy, việc thực thi Luật Đất đai 2024 đang gặp một số bất cập liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là vấn đề định giá đất. TP.HCM từng có hàng trăm dự án ách tắc do vướng xác định giá đất. Bà Đặng Thị Kim Oanh - Tổng Giám đốc Kim Oanh Group cho biết: Doanh nghiệp mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở hơn 23 ha một dự án đã phê duyệt quy hoạch. Sau đó, Nhà nước có quy hoạch một số hạ tầng đi qua dự án khiến doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh quy hoạch dự án.

Tuy nhiên, diện tích đất ở của dự án thuộc quy hoạch cũ khi chuyển sang quy hoạch mới mà là loại đất khác thì không được tính cấn trừ, trong khi đó các loại đất khác theo quy hoạch cũ chuyển sang đất ở theo quy hoạch mới phải đóng tiền bổ sung khiến doanh nghiệp của bà Oanh đứng trước nguy cơ lỗ nặng.

Chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà đất để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản.

Không những vậy, thời gian qua, thực hiện bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Việc này dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên địa bàn. Trong khi bảng giá đất được dùng để xác định giá bồi thường, giá tái định cư, tính thuế chuyển nhượng, phí và lệ phí liên quan đến đất đai.

Cùng với đó, cơ chế xác định giá đất hiện nay được đánh giá chưa dễ áp dụng, vẫn dựa vào yếu tố cảm quan, chủ quan của tổ chức thẩm định giá đất. Đặc biệt, nghĩa vụ tài chính tăng cao khi người dân chuyển đổi mục đích sử đụng đất. Phải bỏ ra hàng tỉ đồng khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là thực tế mà người dân phải "gánh" khi áp dụng bảng giá đất mới.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý về đất đai cho rằng, trước những bất cập đã và đang diễn ra trong lĩnh vực đất đai nên việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 là phù hợp và cần thiết hiện nay nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới.

Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 158 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc: Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Những nguyên tắc này nhằm bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất, đồng thời kết quả xác định giá đất sẽ trở thành tài liệu tham khảo cho Nhà nước.

Cơ quan soạn thảo đưa ra hai phương án cụ thể. Phương án thứ nhất, Chính phủ ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần (thay vì hàng năm như hiện nay). Bảng giá được xây dựng theo khu vực, vị trí cụ thể, phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội từng địa phương. Trong trường hợp có biến động lớn, bảng giá có thể được điều chỉnh, bổ sung trong kỳ.

Phương án thứ hai, bỏ việc xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp, thay vào đó áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số này do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, nhằm điều chỉnh bảng giá theo biến động thực tế, áp dụng từ năm thứ hai trong mỗi chu kỳ 5 năm.

Như vậy, điểm mới tại dự thảo là việc định giá đất không còn "nguyên tắc thị trường", thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, với cách tiếp cận mới trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, quy định việc xác định giá đất thị trường sơ cấp sẽ do Nhà nước kiểm soát, quyết định nhăm bảo đảm ổn định của thị trường; giảm chi phí nghĩa vụ tài chính về đất đai cho doanh nghiệp. Đồng thời, việc bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất có thể tạo ra một nền tảng ổn định hơn cho thị trường bất động sản, tránh sự tăng giá quá nhanh.

Chính vì vậy, để việc định giá đất bảo đảm hài hòa các mục tiêu, công cụ quản lý, việc xác định giá đất trong bối cảnh mới cần đáp ứng một số tiêu chí như sau:

- Bảng giá đất cần được ban hành một cách kịp thời và cập nhật thường xuyên. Đặc biệt việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất phải thực hiện một cách linh hoạt để phản ánh biến động của giá thị trường.

- Quá trình xác định giá đất cần có sự công khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình của các cơ quan tiến hành định giá. Việc định giá cần có sự tham gia của các bên thứ 3 như công ty định giá, thậm chí cả người dân, doanh nghiệp có liên quan. Điều đó bảo đảm việc hài hòa lợi ích trong định giá.

- Mặt khác, điều mấu chốt để cải tiến trong công tác định giá đất nói riêng và quản lý đất đai nói chung là phải đẩy nhanh quá trình số hóa dữ liệu đất đai và dữ liệu về giá đất. Mọi chính sách về đất đai chỉ có thể phù hợp khi dựa trên cơ sở dữ liệu được số hóa một cách đầy đủ, thường xuyên cập nhật và kịp thời. Đây sẽ là một trụ cột quan trọng trong quá trình cải cách thủ tục hành chính về đất đai.

Có thể thấy, việc điều chỉnh nguyên tắc định giá đất và bảng giá đất nếu không được thiết kế chặt chẽ, minh bạch sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản, thậm chí có thể thay đổi cả hệ sinh thái giao dịch đất đai trong thời gian tới. Chính vì vậy, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên là điều kiện cần và đủ để Luật Đất đai sau sửa đổi có thể đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và sớm đi vào đời sống.