Radio
Podcast
Multimedia
Mời các bạn nghe phân tích của luật sư Trương Thanh Đức tại đây:
Làm rõ về nghĩa vụ thuế trong hoạt động ủy quyền khi giao dịch bất động sản
Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) năm 2025 đã mở rộng và hoàn thiện các quy định về thu nhập chịu thuế, thu nhập được miễn thuế cũng như căn cứ tính thuế đối với từng loại thu nhập, trong đó có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Để cụ thể hóa các quy định của Luật và bảo đảm việc áp dụng thống nhất trên thực tế, Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, bổ sung quy định về các trường hợp phát sinh nghĩa vụ thuế đối với hoạt động ủy quyền trong giao dịch bất động sản nhằm xác định đúng bản chất của giao dịch và ngăn chặn tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền để né tránh nghĩa vụ thuế.
Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng: Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền thực hiện một hoặc nhiều công việc nhất định; bên ủy quyền có nghĩa vụ trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trên thực tế, việc ủy quyền trong lĩnh vực bất động sản diễn ra khá phổ biến. Nhiều công dân Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài nhưng vẫn sở hữu nhà, đất trong nước nên phải ủy quyền cho người thân quản lý hoặc thực hiện việc chuyển nhượng. Bên cạnh đó, không ít người cao tuổi cũng ủy quyền cho con cháu thay mặt thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản.
Luật sư Trương Thanh Đức phân tích: xét về bản chất pháp lý, quan hệ ủy quyền chỉ là việc người được ủy quyền thay mặt chủ sở hữu thực hiện một số công việc theo phạm vi được giao, chứ không phải là người có toàn quyền quyết định đối với tài sản. Vì vậy, trong những trường hợp này, người nhận ủy quyền không phải là đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Nghị định 253/2026 đã quy định rõ trường hợp người nhận ủy quyền được trao các quyền có nội dung tương đương quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản. Quy định này góp phần xác định đúng bản chất của giao dịch ủy quyền, qua đó phân biệt giữa hoạt động ủy quyền thông thường và trường hợp lợi dụng hình thức ủy quyền để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Đối với trường hợp chỉ nhận ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản, không phải là giao dịch mua bán trá hình, người được ủy quyền chỉ nhận thù lao và không được trao đầy đủ các quyền như chủ sở hữu theo quy định của pháp luật dân sự thì chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thù lao nhận được, theo quy định áp dụng đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công tại Nghị định 253/2026. "Các quy định mới đã bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch và đúng bản chất của giao dịch, đồng thời không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người nộp thuế. Đặc biệt, những trường hợp vì lý do chính đáng như đang ở xa, không thể trực tiếp thực hiện giao dịch bất động sản... sẽ không bị xem là các giao dịch nhằm mục đích né thuế khi mua bán bất động sản" - Luật sư Trương Thanh Đức khẳng định.
Những trường hợp được miễn thuế TNCN khi giao dịch BĐS
Nghị định 253/2026 quy định: Những người chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất khi chuyển nhượng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Nếu đã có thêm nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không thuộc diện được miễn thuế.
Cá nhân được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất nếu đáp ứng đủ 03 điều kiện: Chỉ sở hữu duy nhất quyền sử dụng một thửa đất ở hoặc một căn nhà tại Việt Nam (xác định qua Giấy chứng nhận); Phải sở hữu bất động sản tối thiểu 183 ngày tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận (hoặc Giấy chứng nhận gốc nếu là cấp đổi/cấp lại) đến thời điểm chuyển nhượng. Phải chuyển nhượng toàn bộ diện tích nhà ở, đất ở. Việc chuyển nhượng một phần sẽ không được xét miễn thuế.
Ngoài ra, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ với con, anh chị em ruột... tiếp tục được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định. Một số trường hợp góp vốn bằng bất động sản cũng được miễn thuế nếu đáp ứng điều kiện của pháp luật./.
