Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đã đạt được nhiều kết quả trong thực tiễn. Tuy nhiên, Luật dù hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành nhưng đến nay, một số điều luật đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quá trình triển khai thực hiện đến nay đã nảy sinh những tồn tại, bất cập. Trên cơ sở tiếp thu các ý kiến đóng góp, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có 7 điểm mới đáng chú ý:

- Yêu cầu đối với dự án bất động sản để kinh doanh và yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản.

- Dự luật làm rõ phạm vi điều chỉnh bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế và có tính khả thi cao trong triển khai thực hiện, trong đó quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản nhưng không phải là kinh doanh bất động sản.

- Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao.

- Mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành.

- Quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp.

- Quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

- Quy định cụ thể, rõ ràng hơn về các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh; quy định rõ điều kiện, hồ sơ của BĐS đưa vào kinh doanh; bổ sung nội dung về chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án BĐS.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hướng đến bảo vệ người mua, người tiêu dùng, để bớt đi những khiếu nại, khiếu kiện đông người, hướng tới việc công khai, minh bạch thông tin... Đồng thời, khắc phục các tồn tại, vướng mắc, đảm bảo tính thống nhất, tránh chồng chéo với các Luật khác.

Tuy nhiên, thực tế dù nhiều quy định mới đã được sửa đổi, bổ sung nhưng theo đánh giá của một số chuyên gia, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn nhiều điểm bất cập. Ví dụ như việc công chứng được quy định cá nhân với cá nhân khi giao dịch bất động sản phải thực hiện công chứng, còn tổ chức là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với cá nhân lại không phải qua công chứng giao dịch. Quy định này được cho là chưa thực sự phù hợp với chủ trương phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, ổn định và bền vững

Hay như về việc giao dịch qua sàn kinh doanh bất động sản hiện nay cũng có hai luồng ý kiến. Ý kiến thứ nhất: Không đồng tình với việc yêu cầu chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Ý kiến thứ hai: Nên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.

Vậy nhưng, thời gian qua, hoạt động của không ít sàn giao dịch bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, quy định về điều kiện thành lập sàn lỏng lẻo, dễ dàng đã dẫn đến việc thành lập tràn lan. Bên cạnh một số sàn giao dịch hoạt động có uy tín thì nhiều sàn hoạt động không lành mạnh, có dấu hiệu lũng đoạn thị trường, thậm chí tiếp tay cho các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật, hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư, gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Một số sàn giao dịch bất động sản lập ra chủ yếu để bán bất động sản cho chính doanh nghiệp đã lập ra sàn đó. Điều này gây ra không ít lo ngại trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và khi có xảy ra tranh chấp, người mua luôn yếu thế.

Cùng với đó, môi giới làm việc cho các sàn giao dịch kinh doanh bất động sản cũng là điều mà nhiều người quan tâm. Bởi lẽ, thời gian qua, nhiều môi giới làm việc cho các sàn nhưng chưa có chứng chỉ hành nghề, hoặc làm ăn còn chộp giật, có hành vi thổi giá, tư vấn sai cho người mua.

Các chuyên gia cho rằng, để dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thực sự phát huy hiệu quả, cần đặt yếu tố an toàn pháp lý cho người dân lên hàng đầu, các quy định cần được đặt ra trên cơ sở khách quan, có cơ sở lý luận, thực tiễn, có đánh giá tác động cụ thể và giải thích rõ ràng hơn. Điều quan trọng là làm sao để đảm bảo tính thống nhất, tránh phát sinh các bất cập, vướng mắc trong khi thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Dân sự cũng như những dự án Luật khác.

Có thể nói, trước nhiều hạn chế, bất cập, việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản là cần thiết. Trên tinh thần đảm bảo tính kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cho thấy nhiều điểm mới và được kỳ vọng sớm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luât có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính… Tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Ngoài ra, nâng cao trách nhiệm, năng lực của các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ, môi giới bất động sản. Tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong quản lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản… Dự kiến, Dự thảo Luật sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Mời nghe âm thanh tại đây: