Gọi điện về VOV2, thính giả Phạm Thị Vân ở xã Lục Sơn, tỉnh Bắc Ninh trình bày:

Năm 2009, vợ chồng bà Vân mua lại của mẹ chồng 1.210 m² đất. Hai bên đã thỏa thuận việc mua bán, vợ chồng bà giao đủ tiền, nhận đất và quản lý, sử dụng ổn định từ đó đến nay. Tuy nhiên, 2 bên chưa thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau nhiều năm, chồng bà Vân qua đời, mẹ chồng - người vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đã mất. Từ đây, giữa bà Vân và các em chồng phát sinh bất đồng khi những người em cho rằng đất vẫn đứng tên mẹ nên thuộc di sản thừa kế và yêu cầu được chia một phần.

Bà Vân băn khoăn, giao dịch mua bán đất từ năm 2009 có được pháp luật công nhận hay không và các em chồng có quyền yêu cầu chia diện tích đất này với tư cách di sản của mẹ để lại?

Trước vụ việc này, luật sư Nguyễn Hữu Toại, Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Hữu Toại, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết: Theo quy định của pháp luật đất đai và Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Do đó, nếu giấy mua bán đất giữa mẹ chồng và vợ chồng bà Vân lập năm 2009 không được công chứng, chứng thực thì về hình thức, giao dịch chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu của pháp luật. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa trong mọi trường hợp giao dịch đều đương nhiên không được công nhận.

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, đối với giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Trong trường hợp của bà Vân, nếu có căn cứ chứng minh vợ chồng bà đã thanh toán toàn bộ tiền mua đất, được mẹ chồng bàn giao đất và đã quản lý, sử dụng ổn định từ năm 2009 đến nay thì đây là những tình tiết quan trọng để Tòa án xem xét. Đặc biệt, nếu bà Vân còn giữ giấy biên nhận có chữ ký hoặc điểm chỉ của mẹ chồng, trong đó xác nhận đã nhận đủ tiền và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà thì đây là chứng cứ có ý nghĩa trong việc chứng minh giao dịch thực tế đã được các bên thực hiện.

Theo luật sư Nguyễn Hữu Toại, dù chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, bà Vân vẫn có thể yêu cầu Tòa án xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng căn cứ vào hồ sơ, chứng cứ và quá trình thực hiện giao dịch trên thực tế.

Các em chồng có được yêu cầu chia đất?

Một vấn đề khác, hiện cả chồng bà Vân và mẹ chồng đều đã qua đời, trong khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên mẹ chồng. Theo luật sư, tình trạng này khiến việc bảo vệ quyền lợi của bà Vân trở nên phức tạp hơn. Khi mẹ chồng mất, những người thuộc hàng thừa kế có thể cho rằng diện tích đất vẫn là tài sản của người mẹ và yêu cầu đưa vào khối di sản để chia thừa kế. Tuy nhiên, quyền yêu cầu chia thừa kế không đồng nghĩa với việc diện tích đất chắc chắn được xác định là di sản.

Nếu Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng năm 2009 có hiệu lực thì diện tích 1.210 m² đã được chuyển nhượng cho vợ chồng bà Vân và không còn thuộc khối di sản của mẹ chồng. Khi đó, việc các em chồng yêu cầu chia đất với tư cách là người thừa kế của mẹ sẽ không có căn cứ. Dù vậy, nếu quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng bà Vân thì khi người chồng qua đời, phần quyền tài sản thuộc về ông sẽ trở thành di sản và được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật nếu không có di chúc.

Ngược lại, nếu giao dịch mua bán năm 2009 không được Tòa án công nhận và bị xác định vô hiệu, việc giải quyết quyền sử dụng đất cũng như số tiền vợ chồng bà Vân đã giao sẽ được thực hiện theo quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu và các quy định liên quan.

Cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại khuyến nghị, bà Vân cần tập hợp đầy đủ các tài liệu liên quan đến việc mua bán năm 2009, đặc biệt là giấy mua bán, giấy biên nhận tiền, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được mẹ chồng giao lại và các chứng cứ chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định trong nhiều năm. Trước tiên, gia đình có thể thương lượng, hòa giải nhằm hạn chế tranh chấp kéo dài. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, bà Vân có thể thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định và yêu cầu Tòa án có thẩm quyền công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án xác định quyền đối với diện tích đất, bà Vân có thể căn cứ vào đó để thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký biến động và giải quyết những vấn đề về thừa kế liên quan theo quy định pháp luật.