Sửa Luật Đất đai: Đồng bộ để khơi thông nguồn lực

Mời các bạn nghe trao đổi tại đây:

Sửa Luật Đất đai để tháo gỡ điểm nghẽn từ thực tiễn

Theo chuyên gia pháp lý đất đai, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), phần lớn vướng mắc hiện nay không phải do Luật Đất đai thiếu quy định mà xuất phát từ việc các luật liên quan chưa thực sự đồng bộ. Một dự án nhà ở dù đã có quy hoạch nhưng khi lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải áp dụng đồng thời nhiều đạo luật. Mỗi cơ quan đều thực hiện đúng quy định của mình, song toàn bộ quy trình lại có thể kéo dài nhiều tháng, khiến người dân chậm có nhà ở, doanh nghiệp phát sinh chi phí và cơ quan thực thi chịu áp lực. Chính vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai không chỉ nhằm tháo gỡ những bất cập phát sinh trong thực tiễn mà còn để thể chế hóa kịp thời các chủ trương mới của Đảng về phát triển kinh tế tư nhân, đổi mới tư duy xây dựng pháp luật, phân cấp, phân quyền và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Đồng bộ với các luật chuyên ngành để giảm chồng chéo

Bấy lâu nay, sự giao thoa giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các quy định về quy hoạch, xây dựng đang tạo ra không ít khó khăn cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan thực thi. Đối với người dân, việc chuyển mục đích sử dụng đất tại một số địa phương còn lúng túng, đặc biệt khi chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp, một số quy định chuyển tiếp chưa hoàn thiện khiến việc chuyển đổi gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, doanh nghiệp khi thực hiện dự án lại phải chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác nhau, chỉ cần một khâu chưa thống nhất là tiến độ bị kéo dài, chi phí tăng lên. Quy định chưa đồng bộ cũng khiến cán bộ thực thi gặp khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật. Điều người dân và doanh nghiệp mong muốn là một quy trình thống nhất, minh bạch và đúng thời hạn. Chính vì vậy, yêu cầu đặt ra hiện nay không chỉ là xử lý từng vướng mắc riêng lẻ mà còn phải bảo đảm tính thống nhất của cả hệ thống pháp luật.

Luật Đất đai cần giữ vai trò "trục chính"

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế cho rằng, Luật Đất đai cần được xác định là đạo luật giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về quyền tài sản. Các luật chuyên ngành liên quan đến sử dụng đất nên dẫn chiếu và áp dụng thống nhất theo Luật Đất đai để tránh chồng chéo, mâu thuẫn.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Tuấn cho rằng: sửa Luật Đất đai không chỉ là xử lý từng điều khoản bất cập mà phải bảo đảm sự thống nhất của cả hệ thống pháp luật. Theo ông, Luật Đất đai cần được coi là "trục chính", còn các luật như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu hay pháp luật về quy hoạch, xây dựng phải vận hành theo cùng một hướng. "Giống như xây một ngôi nhà, bản thiết kế, móng, cột và mái phải khớp với nhau. Chỉ cần một phần làm theo bản vẽ khác thì cả công trình sẽ gặp khó khăn. Pháp luật cũng vậy, chỉ cần một đạo luật quy định khác biệt hoặc mâu thuẫn thì toàn bộ thủ tục có thể bị chậm lại", luật sư Nguyễn Thanh Tuấn nói.

Nghị quyết 21 hướng tới minh bạch hóa cơ chế xác định giá đất

Nghị quyết 21-NQ/TW ban hành ngày 28/7/2026 đã đặt ra định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đưa đất đai trở thành nguồn lực để phát triển đất nước. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận: Nghị quyết 21 ra đời không chỉ thay đổi cách xác định giá đất mà còn đổi mới phương thức quản lý giá đất, hướng tới mục tiêu minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện và nâng cao khả năng dự báo. Trước đây, nhiều doanh nghiệp dù đã được chấp thuận đầu tư vẫn phải chờ nhiều tháng để xác định tiền sử dụng đất. Việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính khiến dự án chưa thể triển khai, ngân hàng khó giải ngân, còn người dân tiếp tục chờ giải phóng mặt bằng. Khi doanh nghiệp biết trước nghĩa vụ tài chính về đất đai, việc xây dựng phương án đầu tư sẽ chủ động hơn. Đồng thời, cơ quan quản lý giảm được thủ tục, còn người dân được hưởng lợi khi dự án được triển khai nhanh hơn.

Để đạt mục tiêu này, bảng giá đất cần bám sát giá thị trường, dữ liệu giao dịch phải đầy đủ, minh bạch, đồng thời các chính sách về thuế, tài chính đất đai và thị trường bất động sản phải được triển khai đồng bộ. Quan trọng hơn, cơ chế xác định giá đất phải bảo đảm người dân và doanh nghiệp biết rõ nghĩa vụ tài chính của mình, qua đó nâng cao tính minh bạch và niềm tin trong quá trình thực hiện.

Tái thiết cuộc sống sau thu hồi đất cần chính sách đồng bộ

Nghị quyết 21 cũng chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản sang hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống sau thu hồi đất. Mục tiêu không chỉ là bồi thường đúng, đủ mà còn tạo điều kiện để người dân sớm thích nghi với nơi ở mới. Một hộ dân giao đất thực hiện dự án không chỉ cần nhà tái định cư mà còn cần việc làm, trường học, chợ, dịch vụ thiết yếu và hạ tầng đồng bộ để cuộc sống không bị xáo trộn quá lớn. Vì vậy, ngoài Luật Đất đai, cần đồng bộ các chính sách về nhà ở, việc làm, đào tạo nghề, giáo dục, y tế và hạ tầng. "Thành công của chính sách thu hồi đất không chỉ được đo bằng tiến độ dự án mà còn ở việc người dân ổn định cuộc sống sau khi di dời." - luật sư Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận.

Điều người dân và doanh nghiệp quan tâm là các thủ tục được giải quyết nhanh chóng, đúng quy định. Do đó, cùng với Luật Đất đai, các nghị định, thông tư và văn bản hướng dẫn cần được ban hành kịp thời để tránh khoảng trống pháp lý. Bên cạnh đó, việc áp dụng pháp luật phải thống nhất trên phạm vi cả nước, tránh tình trạng cùng một quy định nhưng được hiểu và thực hiện khác nhau ở từng địa phương.

Việc sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là hoàn thiện một đạo luật, mà còn là quá trình rà soát, sửa đổi đồng bộ các Luật có liên quan, đồng thời đổi mới cách thức tổ chức thực hiện từ Trung ương đến địa phương. Chỉ khi hệ thống pháp luật được xây dựng thống nhất, minh bạch và vận hành đồng bộ, nguồn lực đất đai mới thực sự được khơi thông, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp./.