Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Xây dựng báo cáo về việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Cho đến thời điểm này, theo báo cáo của các bộ ngành, dù đang ở bước nghiên cứu và xây dựng nhưng việc hình thành sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một tín hiệu tốt, giúp thị trường đất đai ổn định. Không những thế, quyết định này cũng thể hiện rõ hơn sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhằm phát huy tối đa vai trò của bất động sản trong nền kinh tế quốc dân.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Bởi lâu nay các bất động sản được giao dịch qua sàn chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn quyền sử dụng đất hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại sản phẩm này mới chiếm số lượng lớn, giá trị giao dịch cao trên thị trường bất động sản. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.
Phân tích những tác động của sàn giao dịch quyền sử dụng đất khi được thành lập, trước hết, theo TS Đính, sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, các sản phẩm khi đưa lên sàn giao dịch phải được kiểm tra, kiểm soát các thông tin, chặt chẽ về mặt pháp lý, do đó sẽ hạn chế những rủi ro và đảm bảo quyền lợi ích của các khách hàng, kể cả người mua lẫn người bán.
“Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu “đầu vào” cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch. Là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn”, TS Nguyễn Văn Đính phân tích.
Một điểm tích cực nữa của việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, theo TS Đính đó là tạo ra được một hệ thống dữ liệu thông tin đầy đủ giúp Nhà nước nắm bắt di biến động của thị trường bất động sản, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc. Đây là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.
“Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai”, ông Đính nhấn mạnh.
Hiện ở nước ta đã có sàn giao dịch bất động sản do doanh nghiệp vận hành, bây giờ thêm mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Liệu 2 sàn giao dịch này có điểm gì chung và khác nhau? Trả lời câu hỏi này, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, sàn giao dịch bất động sản là một tổ chức mà chủ yếu tập trung vào hoạt động tư vấn môi giới kết nối cung cầu, chưa thể hiện được đầy đủ các tính năng kiểm tra, giám sát hiệu quả đối với thị trường bất động sản. Nhưng lần này với sàn giao dịch quyền sử dụng đất, sẽ tạo ra một môi trường thông thoáng, tạo điều kiện tốt nhất cho cả bên bán bên mua có thể bán hàng nhanh nhất, tốt nhất và không lo bị rủi ro, bị lừa đảo. Đặc biệt cơ quan quản lý Nhà nước thông qua dữ liệu của sàn giao dịch sẽ kiểm soát được toàn bộ hệ thống thị trường, từ đó có những chính sách để điều tiết một cách hiệu quả.
Hiện tại Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng hai phương án về sàn giao dịch quyền sử dụng đất để trình Thủ tướng quyết định. Phương án 1 phát triển nâng cấp mô hình sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước; phương án 2 xây dựng sàn chuyên giao dịch về quyền sử dụng đất. Với góc độ chuyên môn, theo TS Nguyễn Văn Đính, cả 2 phương án đều có tính khả thi.
“Chúng tôi cho rằng nên chọn phương án sử dụng sàn giao dịch đã có của hệ thống tư nhân, các doanh nghiệp, nếu đảm bảo các tiêu chuẩn. Đồng thời có những chế tài, quy định chặt chẽ, nếu các đơn vị này thực thi sai gây ảnh hưởng, thiệt hại cho khách hàng, cho Nhà nước sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật và lợi ích của các khách hàng”, TS Đinh nêu quan điểm.
Tuy nhiên TS Nguyễn Văn Đính cho rằng: Quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều. Và để sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực sự phát huy tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng.
Cũng theo TS Đính, có rất nhiều câu hỏi cần tìm lời giải đáp phù hợp để đảm bảo việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là khả thi và thực sự tác động tích cực tới thị trường. Chẳng hạn như “Sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào? Chỉ Trung ương hay tại từng địa phương? Nếu chỉ ở Trung ương liệu có đảm bảo tính thuận lợi và dễ dàng tiếp cận của người dân không? Nếu tới từng địa phương thì nhân sự tại các địa phương có đảm bảo đủ người, đủ chuyên môn để vận hành không? Cơ quan nào sẽ quản lý, giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này? Việc giao dịch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất là khuyến khích hay bắt buộc?
Đây có lẽ cũng là những vấn đề đòi hỏi các cơ quan liên quan, cần nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đem lại lợi ích tối đa cho các bên liên quan.
