"Ghìm cương" giá đất cần phải có giải pháp tổng thể

Những vụ trả giá "bất chấp"

Cuối tháng 8, chính quyền huyện Hoài Đức tổ chức phiên đấu giá với nhiều điều được cho là đạt kỷ lục đối với đất ở khu vực nông thôn: Hồ sơ tham gia đông nhất, phiên đấu lập “kỷ lục” nhất (9 vòng đấu, kéo dài 19 tiếng, từ 9h sáng hôm trước đến gần 5h sáng hôm sau), kết quả trúng đấu giá cao nhất - gấp 18 lần giá khởi điểm. Vào tháng 11, địa phương này tiếp tục tổ chức 2 phiên đấu giá. Cũng như lần trước, hồ sơ bán ra dù không cao như lần 1 nhưng số người tham gia và giá được trả vẫn ở mức rất cao.

https://vov2.vov.vn/phap-luat/dat-dau-gia-o-nong-thon-vi-sao-nong-50690.vov2

Cũng trong tháng 11, tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai đấu giá thành công 25 lô đất với giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2. Giá trúng cao nhất được xác định là 90,3 triệu đồng/m2 (2 lô góc, tương ứng giá trị mỗi lô đất hơn 11 tỷ đồng và hơn 10 tỷ đồng, tăng gấp 17 lần giá khởi điểm).

Trước đó, khoảng giữa tháng 8/2024, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 thửa đất tại khu ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, kết quả, giá trúng đấu giá chênh với giá khởi điểm 88 triệu đồng/m2. Nhưng điều đáng nói là sau khi hết thời hạn nộp tiền, thì đã có tới 55/68 bị người trúng đấu giá bỏ cọc.

Vụ việc được dư luận chú ý nhất là vụ đấu giá diễn ra vào cuối tháng 11 tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội. Khi địa phương tổ chức đấu giá 58 lô đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, một nhóm khách hàng trả giá 3 thửa đất lên tới 30 tỷ đồng/m2. Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. Hà Nội đã bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự 5 đối tượng để điều tra liên quan vụ trả giá này.

Bất động sản tăng phi mã do chính sách còn vướng?

Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa 15 vừa qua, “giá đất” đã được đề cập tại nghị trường khi thảo luận về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”. Đại biểu Tạ Văn Hạ – Đoàn Quảng Nam nêu thực tế: Thị trường bất động sản tăng giá cao, đột ngột bên cạnh vướng về thể chế, chính sách còn có dấu hiệu lũng đoạn, thao túng và thổi giá, tạo ra bong bóng bất động sản của một nhóm lợi ích.

Lý giải nguyên nhân nhà ở và bất động sản tăng "nóng", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế - Trường đại học Luật Hà Nội cho rằng: Những văn bản pháp luật quy định về giá đất trước đây bất cập, lạc hậu trong khi đó những quy định tại Luật đất đai 2024 về bảng giá đất lại chưa được các địa phương xây dựng đồng bộ. "Việc xác định giá đất là công việc rất khó khăn, phức tạp, làm sao xác định được giá đất đảm bảo theo nguyên tắc thị trường, vừa giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước và doanh nghiệp, chủ đầu tư. Thứ hai là do hệ thống văn bản pháp luật còn bất cập, lạc hậu, tính thống nhất đồng bộ chưa cao. Quy định về xác định giá đất chưa đảm bảo rõ ràng, mang tính chất định tính mà không mang tính định lượng" - ông Tuyến nhìn nhận.

Thêm vào đó, việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương còn lỏng lẻo, tạo cơ hội cho nhiều hội, nhóm tham gia đấu giá, sẵn sàng trả giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi “bỏ cọc” với mục đích trúng đấu giá đất để thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực đã thu gom đất trước đó rồi kiếm lời.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, một trong những bất cập lớn nhất hiện nay khiến cơ quan quản lý Nhà nước khó “kìm cương” được giá đất là do hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường bất động sản. "Cần phải có kho dữ liệu để khi xây dựng giá đất để xác định giá cho các hoạt động để sát thực nên việc xem xét có cơ sở khoa học và giá trị thực tế cần phải cân nhắc cẩn trọng… Đội ngũ của người có chức năng xây dựng bảng giá đất hiện vẫn còn yếu nên cần nâng cao nghiệp vụ cho người làm công tác xác địn giá đất là việc làm khẩn cấp hiện nay" - Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh nêu ý kiến.

Mời thính giả nghe các chuyên gia phân tích vì sao bất động sản tăng giá:

Cần có những giải pháp bền vững "cắt" những cơn "sốt ảo"

Trước đây, khung giá đất được ban hành định kỳ 5 năm/lần, là căn cứ để cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Điều 158 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc định giá đất có nói rõ: Nguyên tắc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, bảng giá đất mới được địa phương trực tiếp xây dựng. Tuy nhiên luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, nhưng không ít địa phương chưa xây dựng được bảng giá đất mới. Tại một diễn đàn được tổ chức ngày 24/11 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường Đỗ Đức Duy cũng đã nêu thực tế: Một số địa phương được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn lấy giá đất khi chưa có đầu tư về hạ tầng để làm giá khởi điểm là nguyên nhân khiến nhóm đầu cơ "khuấy đảo thị trường" nhằm mục đích trục lợi.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: Việc xác định giá đất gặp khó khăn chủ yếu nằm ở khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất khi những đơn vị tư này từ chối tham gia, do tại thời điểm đó, việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất hạn chế, có những trường hợp hầu như không thu thập được. "Đây là công việc khó, người làm công tác chuyên môn còn thiếu, tính công khai minh bạch còn thấp, chưa kể xác định giá đất không chỉ tác động vào khung pháp lý mà còn phụ thuộc vào tâm lý, dân trí và yếu tố khách quan tác động…" - ông Tuyến nhìn nhận.

Để "khơi thông" điểm nghẽn bất động sản, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh: Nâng cao trình độ của những người làm công tác về định giá là giải pháp cấp bách. "Thời điểm này, cần nâng cao nghiệp vụ cho người làm công tác xác định giá đất là việc làm khẩn cấp".

Chưa có bảng giá đất mới, thiếu hệ thống thông tin khiến cho những người muốn tìm hiểu về khu đất cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng của địa phương rất khó. Trước tình trạng này, có ý kiến cho rằng, cùng với các giải pháp kỹ thuật thì giải pháp kinh tế cũng cần được đề ra, trong đó có chính sách đánh thuế đối với bất động sản thứ 2 trở lên do Bộ Xây dựng đề xuất. Việc đánh thuế đối với tài sản này được kỳ vọng sẽ là giải pháp ngăn đầu cơ, giúp điều tiết thị trường bất động sản, từ đó khiến giá nhà bình ổn hơn.

Bộ Tài chính cũng đang nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản (trong đó có trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng) để báo cáo cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của Việt Nam, thông lệ quốc tế cũng như tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Việc thực hiện cải cách các chính sách thuế liên quan đến bất động sản được đặt trong tổng thể việc thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế của Việt Nam đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Cùng với các giải pháp kỹ thuật và kinh tế, sự vào cuộc của các địa phương và các ngành liên quan, hy vọng giá đất sẽ không còn cơ hội “nhảy múa”, người có nhu cầu thật được tiếp cận với nhà ở./.

Mời các bạn nghe phân tích của các chuyên gia tại đây: